Baufinanzierung läuft aus - Was nun ? So gehen Sie vor!
Die eigene Immobilie kann in den meisten Fällen nur mit Hilfe eines Baukredites erworben werden. Die optimale Immobilienfinanzierung besteht aus Zins und Tilgung mit einer Zinsbindung von 5 bis 20 Jahren. Läuft die Zinsbindung der Baufinanzierung aus, stellt sich immer die Frage, wie eine Anschluss-
finanzierung mit günstigen Zinsen aussehen soll, um die verbliebene Restschuld
zukünftig abzutragen.
Diese Möglichkeiten bestehen, wenn die Baufinanzierung ausläuft
Der aktuelle Kreditgeber wird Ihnen in jedem Falle ein neues Angebot unterbreiten. Aus unserer Erfahrung wissen wir, dass die
"Hausbanken" nicht immer die möglichen "Top-Konditionen" anbieten, weil dem Kunden ein hoher Kostenaufwand betreffend einer vollständigen Umfinanzierung "aufgezeigt" wird. Mittlerweile gibt es Urteile, dass die Bank keine Gebühren mehr für die
Grundschuldumschreibung auf eine andere Bank ( bei Auslauf der Zinsbindung ) verlangen darf. Auch ist der Kunde - in der jetzigen Zeit - einfach glücklich ( deutlich ) günstigere Konditionen wie bisher zu erhalten. Ein Vergleich wird oft erst gar nicht eingeholt. Dabei können Zinsunterschiede von bis zu 1 %-Punkt zu Gunsten des Kunden erreicht werden. Die hier möglichen
Ersparnisse ( je nach Restschuld und Restfinanzierungsdauer ) erreichen in vielen Fällen Beträge von 20.000 € und mehr.
Liegt das Ende der Zinsbindung innerhalb von 60 Monaten, kann die Sonderform eines Forward-Darlehens genutzt werden.
Hier wird aktuell ein neuer Darlehensvertrag in Höhe der erwarteten Restschuld ( bei Ablauf Zinsbindung ) abgeschlossen. Der
vereinbarte Zinssatz ist dann verbindlich. Ist der Zinssatz dann tatsächlich höher haben Sie ein gutes Geschäft gemacht, liegt der Zinssatz darunter müssen Sie diesen "Zinsnachteil" in Kauf nehmen. Daher empfehlen wir die aktuelle Zinsentwicklung im Auge zu behalten. Solange die Zentralbank die Zinsen nicht erhöht, wird sich auch bei den Hypothekenzinsen wenig bewegen. Mit jedem
Monat dem Sie dem Ende der Zinsfestschreibung näher kommen, reduziert sich der Zinsaufschlag für das Forwarddarlehen.
Je nach Bank werden hier zwischen 0,01 und 0,02 % je Monat der Restlaufzeit berechnet. Hier bleiben die "letzten" 6 Monate
zuschlagsfrei.
Wir empfehlen in jedem Falle die Möglichkeit des Forwarddarlehens prüfen zu lassen. besteht dann der "Verdacht" der Zins-
erhöhung durch die Notenbank kann oft noch zu den alten ( günstigeren ) Konditionen umgeschuldet werden. Denn eines ist
bisher immer eingetreten - eine Zinserhöhung kommt nie allein!
Baufinanzierung läuft aus: Die folgenden drei Möglichkeiten stehen Ihnen für eine Anschlussfinanzierung zur Verfügung:
| Prolongation | Eine Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Vertrages zu den aktuellen Konditionen |
| Forward Darlehen | Bei dem Forward-Darlehen kann bis zu 5 Jahre vor Ablauf der ersten Baufinanzierung schon günstige Zinsen gesichert werden. Hier bietet sich oft ein Bankwechsel an |
| Umschuldung | Die komplette Finanzierung wird zu einem neuen Kreditgeber umgeschuldet. |
Bei der Wahl des richtigen Partners zur Baufinanzierung sollten Sie das "Gesamtpaket" ( Zinsfestschreibung, Sondertilgungs-
möglichkeiten ) genau unter die Lupe nehmen. Denn vermeintlich günstige Bauzinsen ( bei nur 5 Jahren Zinsfestschreibung ) können verlockend sein. Steigt in der Zwischenzeit der Zins an haben Sie einfach "Pech", wenn der neue Zins ( ab dem 6. Jahr )
über dem anfänglich möglichen Zins für 15 oder 20 Jahre liegt. Wir haben schon Angebote gesehen, bei denen die Banken mit den 5 Jahreskonditionen bis zum Tilgungsende ( bis zu 30 Jahren !! ) weiter gerechnet haben. Wenn der Zins dann darüber liegt, sind die vermeintlichen Ersparnisse schnell "vernichtet". Lassen Sie den Banker mal ruhig rechnen mit was Sie rechnen müssten, wenn
der Zinssatz auf 5 oder 6 % ansteigt.
Daher immer sich selbst prüfen, was Ihnen wichtig ist. Das letzte Zehntel herausquetschen und spätere Zinserhöhungen in Kauf
nehmen oder langfristig mit gesicherten Zinsen "ruhig zu schlafen".
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Bestehenden Kreditvertrag bei der Baufinanzierung vorzeitig kündigen
Eine vorzeitige Kündigung des bestehenden Kreditvertrages ist nicht ganz einfach und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Der Gesetzgeber räumt dem Kreditnehmer das Recht ein, seine Restschuld frühestens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre war / ist. Wer seinen Kredit also ( ganz oder teilweise ) abbezahlen kann oder sich für eine Umschuldung entschieden hat, kann von diesem Recht Gebrauch machen ( die Bank darf dass nicht! sonst könnte die Bank das ja zu Zinserhöhungen nutzen ). Wird die Frist eingehalten, dann darf die Bank auch keine Gebühren ( Vorfälligkeit ) verlangen.
Aber Vorsicht: Das Darlehen muss dann zum Ablauftermin beglichen werden. Da der "Kündigungstermin" bei 10 Jahren plus einer Frist von 6 Monaten liegt, haben Sie immer genug Zeit, die neue Finanzierung rechtzeitig zu beantragen.
Zu beachten: Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der letzte Euro des Darlehens ausbezahlt wurde. Gerade bei Neubauten oder Kauf vom Bauträger können hier einige Monate zwischen dem Darlehensbeginn und der letzten Auszahlung liegen. Können Sie das nicht mehr durch alte Kontoauszüge belegen muss Ihnen die Bank entsprechend Auskunft geben.
Die vorzeitige Kündigung lohnt sich immer dann, wenn das neue Darlehen günstigere Zinsen aufweist als der "alte Vertrag".
Oft werden zum Zinsablauf Bausparverträge zugeteilt, die einen höheren Darlehenszins als die normale Hypothek aufweisen.
Dann lohnt es sich das Bausparguthaben abzurufen und auf das Bauspardarlehen zu verzichten. Einige alte Tarife weisen hier
noch Klauseln aus, die bei Darlehensverzicht einen Zinsbonus versprechen. Das muss jedoch der Kunde selbst beantragen, da
die Bausparkassen diesen Zinsbonus nicht automatisch vergüten.
Bei den aktuell günstigen Zinsen sollte auch eine lange Vertragslaufzeit geprüft werden. Die Konditionen für 15 oder 20 Jahre
sind derzeit etwas höher als für 10 Jahre. Kann jedoch innerhalb der neuen Zinsbindungsfrist das Darlehen ( planmäßig ohne Sondertilgungen ) komplett zurückgeführt werden ( = Volltilgerdarlehen ), gewähren viele Banken einen entsprechenden Zins-
nachlass, so dass es für 20 - jährige Zinsfestschreibungen durchaus "identische" Konditionen wie für 10 Jahre geben kann.
Ihr Vorteil: Sie wissen dann ganz genau mit welcher konstanten Monatsrate Sie bis zum Darlehensende rechnen können und Sie haben das Zinserhöhungsrisiko komplett ausgeschlossen.
Zinsbindung läuft aus Bank meldet sich nicht
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, und sich die Bank nicht meldet, dann ist es am sinnvollsten, wenn Sie sich selbst um die Anschlussfinanzierung kümmern. Primär sollten für Sie die neuen gesicherten Zinsen wichtig sein. Doch lassen Sie Ihre Entscheidung nicht allein von günstigen Bauzinsen lenken, sondern achten Sie auch auf eine kostenfreie Sondertilgung und Tilgungssatzänderungen, die Ihnen die Bank einräumt. Eine Anschlussfinanzierung sollte spätere günstigere Zinsen sichern. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Sie ein Recht haben, den Bankkredit frühestens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer Ihre Bank sich also nicht meldet, und Sie eine Umschuldung wünschen, können wir Ihnen hierbei helfen.