Baufinanzierung ohne Eigenkapital - Vollfinanzierung
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Kaufnebenkosten ( Notar und Grundbuchamt ca. 2%,
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % und Maklercourtage 3,57 % bis … ) mit finanziert.
Den Darlehen steht die Immobilie als Sicherheit dagegen. Die Bank rechnet jedoch bei der Werthaltigkeit mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Kaufpreis. Dadurch kann beim Kauf ohne Eigenkapital eine 120 % Finanzierung vorliegen. Der "ungesicherte Teil" ( über 100 % ) reicht die Bank "blanko", das heißt ohne Sicherheiten, aus. Für das Tragen dieses Risikos verlangt die Bank einen erhöhten Zinszuschlag und führt eine "schärfere" Bonitätsprüfung durch. Mit der richtigen Planung
( konstanter oder fallender Aufwand und fixe Zinsen bis zur Kompletttilgung aller Darlehen ) kann die Hürde in den meisten Fällen genommen werden.
Achtung: Hausbanken lehnen derartige Finanzierungen oft ab, weil sie diese langfristigen Finanzierungen nicht anbieten ( Zins-
bindungen von maximal 10 Jahren )..
Ihre Alternative: bei den jetzt günstigen Zinsen ist es in vielen Fällen ( mindestens 75 % aller Anfragen ) möglich durch die Wahl von längeren Zinsbindungen ( 15, 20 oder 25 Jahre ) die Finanzierung so zu planen, dass die gewünschte Finanzierung auch umsetzbar ist. Lehnt also ihre Hausbank eine mögliche Finanzierung ab, muss das nicht bedeuten, dass ihre Wunschimmobilie nicht finanzierbar ist. Die Entscheidung der Hausbank beruht alleine auf ihren eingeschränkte Möglichkeiten.
Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?
Es gibt einige Banken, die grundsätzlich bereit sind, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu begleiten. Hier steht die nach-
haltige Bedienbarkeit der Darlehen ( ideal: konstanter oder fallender Aufwand ) im Vordergrund. Hier kommt es sehr stark auf die individuellen Voraussetzungen des Kreditnehmers an. Je jünger der / die Käufer sind, um so mehr Zeit verbleibt für die Rück-
zahlung der Darlehen. Reicht die Finanzierungsdauer in den Ruhestand hinein, muss auch hier der "rechnerisch verbleibende
Aufwand" gemäß Bonitätsrichtlinien tragbar sein. Mit einem "Festzinsmodell" entfallen hier mögliche "Sicherheitszuschläge".
unser Tipp:
Es sollte zunächst der "ideale Finanzierungsablauf" berechnet werden. Erst danach ist die Suche nach der passenden Bank sinnvoll. Diese - oft sehr umfangreichen Berechnungen - können und werden nur unabhängige Berater leisten. Hausbanken nehmen sich dafür keine Zeit, weil es Ihnen bewusst ist, dass der optimale Plan in vielen Fällen nicht über die Hausbank umsetzbar ist ( begrenzte Angebotsmöglichkeiten ).
Achtung: Planen Sie einen Immobilienerwerb ohne Eigenkapital sollten Sie möglichst frühzeitig um einen "konkreten" Finan-
zierungsplan kümmern. Hier erfahren Sie ihren möglichen maximalen Gesamtrahmen ( Kaufpreis plus Nebenkosten ).
Vorteile:
* Nutzen Sie die "Immobiliensuchzeit" für die Finanzierungsplanung. Sie "gewinnen" wertvolle Zeit.
* Sie kennen ihren Finanzierungsrahmen und können zielgerichtet suchen. Alles was zu teuer ist kommt für Sie ja nicht in Frage!
* Passt ihr Wunschobjekt zum Finanzierungsrahmen können Sie schnell zuschlagen. Es gibt nichts ärgerliches als den Verlust der
Wunschimmobilie, weil Sie sich erst dann auf die Beratersuche, Finanzierungsplanung und Banksuche begeben und zu viel Zeit
benötigen.
Steht der Finanzierungsplan schon "fest", dann kann dieser innerhalb weniger Tage oder Stunden auf den aktuellen Kaufpreis angepasst werden.
Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Wir unterscheiden bei der Finanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Arten:
1. Vollfinanzierung über die Bank, das heißt auch die Kaufnebenkosten werden vom Kreditinstitut über Baudarlehen mitfinanziert.
Hier gibt es entsprechend hohe Zinszuschläge, die für die Dauer der Zinsfestschreibung gültig sind. Oft werden bei derartigen
"Konstruktionen" die günstigen KfW-Darlehen nicht mit angeboten.
2. Der Kreditbedarf über 100 % des Beleihungswertes wird über ein gesondertes Privatdarlehen abgedeckt. Hier haben wir zwar
deutlich höhere Konditionen. Im Gegenzug entfallen die hohen Zinszuschläge und die Einbindung günstiger KfW-Darlehen ist
wieder möglich. Da die Privatdarlehen innerhalb von maximal 20 Jahren zurückbezahlt werden müssen, muss das natürlich in
den Bonitätsrahmen passen.
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Das sind die Voraussetzungen damit die Bank ohne Eigenkapital finanziert
Vorteilhaft ist in jedem Falle eine gute Kreditwürdigkeit ( tadelloser Schufa-Scores ). Neben gesicherten Einkünften muss auch die langfristige Bonität ( Mindestbetrag nach Finanzierung ) gesichert sein. Insbesondere dann wenn "Restschulden" in den Ruhestand hineinreichen. Kann über die Finanzierungsplanung plausibel gemacht werden, dass auch im Ruhestand ein "gesicherter Aufwand / fixer Zins" gegeben ist, dann entfallen mögliche Zinszuschläge.
Sind zum Finanzierungsbeginn noch weitere (Privat-)Darlehen "am Laufen" schränkt dies natürlich die vorhandene Bonität ein.
Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbständige und Freiberufler können durchaus finanzierbar sein. Die Bank rechnet hier mit deutlich höheren Bonitätsanforderungen ( normale Bonität oft mit 50 % Zuschlag gegebenenfalls zuzüglich den Beiträgen zur privaten Krankenversicherung ).
Haus finanzieren ohne Eigenkapital sinnvoll?
Aus unserer Sicht ist es immer dann sinnvoll Wohneigentum zu erwerben, wenn der langfristige Zinsaufwand
gleich oder kleiner der aktuellen Miete ( ohne Nebenkosten ) liegt. Der erforderliche Mehraufwand fließt dann ausschließlich in die Tilgung der Darlehen. Kann darüber hinaus ein konstanter oder fallender Aufwand bis zum Tilgungsende ( also nicht nur bis zum Ende der ersten Zinsfestschreibung !! ) sicher gestellt werden, dann steht einer solchen Investition nichts mehr im Wege.
Dennoch sollten Sie prüfen, ob der erforderliche Mehraufwand auch tatsächlich langfristig zu tragen ist.
Stellen Sie sich vor Sie haben bisher 800 € Miete ( ohne Nebenkosten ) bezahlt und die Finanzierungsrate liegt bei 1.200 € monatlich. Wenn Sie das locker tragen können, wird die Bank immer nachfragen, warum Sie bisher diese 400 € Differenz nicht als Eigenkapital zurück gelegt haben.
Da gibt es eine Vielzahl von Gründen, Sie müssen das glaubhaft nur machen ( z.B. Rückzahlung von Privatdarlehen oder beruf-
licher Wiedereinstieg der Frau nach der Elternzeit usw. ).
Achtung:
Viele Interessenten machen oft einen entscheidenden Denkfehler. Sie gehen davon aus, dass Sie z.B. aktuell eine Miete von 600 € bezahlen und ihnen der "Aufwandssprung" auf 1.200 € zu groß ist. Ist die Wunschimmobilie z.B. wegen Familienzuwachs zwingend erforderlich, dann muss natürlich der Mietaufwand für eine entsprechende Immobilie entgegen gesetzt werden. Wenn dafür dann z.B. 1.000 € Miete ( ohne Nebenkosten ) fällig sind ist der "Sprung" gar nicht mehr so groß. Kann dann mit einem Zinsaufwand von unter z.B. 700 € finanziert werden, dann lohnt sich der Eigentumserwerb erst recht ( 300 € Tilgung ohne Mehraufwand statt der erhöhten Miete ).
Tipps für die Finanzierung ohne Eigenkapital
1. Finanziellen Spielraum realistisch einschätzen und Tilgungsrate richtig ansetzen.
Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, die langfristige Belastbarkeit des Kreditnehmers genau einzuschätzen.
Ein gesicherter konstanter Aufwand bis zur Kompletttilgung kommt dem Kreditnehmer entgegen, da alle Einkommens-
erhöhungen uneingeschränkt für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht.
Hier zu gehört auch, dass die ( rechnerische ) Finanzierungsdauer oft verlängert werden muss ( um die Bonitätsanforderungen zu erfüllen ). Daher sollte immer auf Möglichkeiten von Sondertilgungen geachtet werden. Aus unserer Sicht ist diese Möglichkeit immer besser als eine zu hohe Rate zu vereinbaren, die dann langfristig nicht durch gehalten werden kann. Sie bleiben dann einfach flexibler.
2. Einen Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss für die Familie abgesichert werden.
Was hilft die Beste Finanzierungsplanung, wenn im Laufe der Finanzierung z.B. der Hauptverdiener "ausfällt" und wesentlich weniger an Einkommen zur Verfügung steht. Deswegen reduziert sich ja nicht die laufende Rate.
Absicherungsmöglichkeiten sind unter anderem:
* Risikolebensversicherung mit konstanter oder fallender ( deckt nur die Restschuld ab ) Versicherungssumme
* private Unfall- und / oder Berufsunfähigkeitsversicherung
Diese gibt es ja nicht "umsonst". Das muss natürlich auch in ihr "Budget" passen.
Der Versicherungsschutz sollte mindestens so hoch sein, dass der Ehepartner die laufende Finanzierung bzw. verbleibende Restschuld auch alleine zu Ende führen kann.
Auch hier gibt es Kombinationen, die den Versicherungsschutz zu sehr günstigen Prämien sicher stellen können.
3.Baufinanzierung mit Bausparvertrag stützen und Instandhaltungsrücklagen schaffen.
Schließen Sie, wenn monatlich noch etwas Luft ist, parallel zu Ihrer Vollfinanzierung einen Bausparvertrag ab. Dadurch schaffen Sie nebenbei Rücklagen. Falls Sie Mittel für das Objekt benötigen ( z.B. Austausch der Heizung, der Fenster usw. ) steht Ihnen auch ein zinsgünstiges Darlehen zur Verfügung. Wird der Bausparvertrag nicht benötigt, dann können Sie diesen ( ab Zuteilung ) auch als Sondertilgung einsetzen ( bis 30.000 € Darlehen ohne Grundbuch möglich = Blankodarlehen ).
Baufinanzierung mit geringem Eigenkapital
Wenn Sie mit weniger Eigenkapital eine Baufinanzierung planen, dann werden andere Faktoren wichtiger:
- Wie ist die Einkommenssituation? Beamter und ein sehr sicheres und planbares Einkommen? Dann geht sicherlich mehr als wenn Sie Freiberufler oder Selbstständiger mit stark schwankendem Einkommen sind.
- Ist das Einkommen noch hoch genug, dass etwas Luft über Zins und Tilgung besteht oder ist das schon am Ende?
- Bestehen andere Vermögensgegenstände, die als Sicherheit dienen könnten?
- Alleine oder ist die Baufinanzierung mit einer zweiten Person geplant?
- Lage und Ort des geplanten Kaufes
- Was für eine Immobilie wird es? Eine Wohnung in der Stadtmitte, einen Neubau in einem neuen Stadtteil, oder ein Haus aus den 50er Jahren wobei noch viel saniert werden muss?
- Wurde bereits eine Wohnung sauber durchfinanziert und abbezahlt in der Vergangenheit?
Zusammengefasst: Die 20 oder 30% Eigenkapital von denen man spricht sind nicht in Stein gemeißelt. Sicherlich gehen auch Finanzierungen mit höheren Fremdkapitalquoten. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto teurer wird es und auch das Volumen wird dann irgendwo begrenzt sein.