Neubau Finanzierung: So finanzieren Sie richtig!

Bei einer Finanzierung für Neubau wird im Gegensatz zu einer klassischen Immobilienfinanzierung der Kaufpreis nach Baufortschritt fällig. Hier sind wichtige Punkte zu beachten:

* es ist besonders wichtig auf einen langen bereit-

   stellungsfreien Zeitraum zu achten, damit in der

   Bauphase  keine zusätzlichen Bereitstellungszinsen

   anfallen ( meist 3 % Zins p.a. )

* Während der Bauphase entsteht eine Doppel-

   belastung aus Mietkosten und steigendem

   Zinsaufwand. Hier sollten finanzielle Reserven 

   eingeplant werden.

Weitere wichtige Punkte für die Finanzierung von Neubauten zeigen wir Ihnen im nachfolgenden Artikel auf. 

Tipps für die Finanzierung einer Neubau Immobilie

Bei der Finanzierung eines Neubauvorhabens sind andere Punkte zu beachten als bei der Finanzierung eine Hauskaufs. Bei einer Neubaufinanzierung spielen natürlich alle Punkte eine Rolle, die auch bei anderen Finanzierungsvorhaben wichtig sind: die Auswahl des richtigen Finanzierungsproduktes, die richtige Zinsfestschreibung, die Zinskonditionen usw. Mehr als bei anderen Finanzierungsvorhaben, spielen hier aber auch die Nebenbedingungen und die praktische Abwicklung seitens der Bank eine entscheidende Rolle.

Auf diese Punkte sollten Sie bei der Finanzierung Ihres Neubauvorhabens ganz besonders achten:

1. Unterschied zwischen normalen Baudarlehen und ein Darlehen für Neubau

Herkömmliche Immobilienkredite werden auf einen Schlag komplett ausbezahlt, weil der Darlehensnehmer den Betrag zum Kauf benötigt. Beim Kredit für einen Neubau erfolgt die Auszahlung in geplanten Teilbeträgen nach Baufortschritt.  Die Höhe dieser Teilbeträge richtet sich nach dem Kaufvertrag. Dort sind die einzelnen Beträge und die Auszahl-voraussetzungen fixiert. Daher muss darauf geachtet werden, dass  die finanzierende Bank auch mehrere Auszahlungen

( bis 7 ) auch ohne Mehrkosten zulässt. Verzögert sich der Hausbau, werden die Teilbeträge erst später ausbezahlt. Wichtig ist also, dass die Auszahlungsintervalle des Baudarlehens auf den Zahlungsplan des Bauvertrages abgestimmt sind und ein entsprechender Zeitraum für die bereitstellungsfreie Zeit ( z.B. bis 18 Monate ) vereinbart wird. Ansonsten fallen Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Gelder ( z.B. 3 % p.a. )  an. 

Zu beachten ist auch, dass mit jeder Auszahlung der Gesamtaufwand der Zinsleistungen steigt und somit die Gesamtbelastung aus Zinsaufwand und aktueller Miete zu tragen ist. Daher sind finanzielle Reserven einzubauen, um hier keine finanzielle Überforderung zu erleiden.

2. Voraussetzungen für die Auszahlung

Das günstigste Darlehen nützt Ihnen nichts, wenn das Geld nicht rechtzeitig ausgezahlt wird, um das Grundstück oder die Handwerker zu bezahlen. Und Banken haben oft recht unterschiedliche Bedingungen, um bewilligte Darlehen auch tatsächlich auszuzahlen. Diese Auszahlungsbedingungen müssen zu Ihrem Bauvorhaben passen, denn sonst drohen Baustopp oder eine teure Zwischenfinanzierung.

Besonders kniffelig sind übrigens Neubauvorhaben, wenn das Baugrundstück noch nicht vermessen und kein eigenes Grundbuch gebildet wurde. Dies hat zur Folge, dass (noch) keine Grundschulden eingetragen werden können. Damit hat die finanzierende Bank keine Sicherheiten und kann nicht auszahlen. Ersatzweise könnte die Auflassungsvormerkung abgetreten werden, was die meisten Banken und Sparkassen aber nicht als Sicherheit akzeptieren. Wird dieser Punkt bei der Finanzierung nicht berücksichtigt, droht richtiger Ärger.

Vor allem die derzeit sehr günstigen Versicherungsgesellschaften haben sehr eigene Vorstellungen darüber, wann und unter welchen Voraussetzungen sie die Darlehen auszahlen. Als Kunde ist damit zu rechnen, dass die finanzierenden Banken ganz genau prüfen, ob die Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind ( Nachweise Baufortschritt .... )

3. Kostenfreie Bereitstellungszeit in Finanzierung einplanen

Eine Besonderheit beim Baukredit ist die kostenfreie Bereitstellungszeit. In dieser Zeitspanne hält die Bank den vereinbarten Betrag ohne weitere Zinskosten für den Kreditnehmer bereit. Der zinsfreie Bereitstellungszeitraum sollte mit dem Zeitraum der geplanten Fertigstellung übereinstimmen. Zeiträume bis 12 Monaten sind in den meisten Fällen zu kurz, so dass dies gesondert vereinbart werden muss. Viele Banken lassen das nicht zu. Daher ist hier ein unabhängiger Vergleich immer wichtig und sinnvoll. 

Für Sie als Auftraggeber ( Käufer ) der Neubauimmobilie ist dies wichtig, da die Bankzusage vor dem Kauf vorliegen muss. Ein Kauf ohne Bankzusage kann zu Rückabwicklungen und Schadenersatzforderungen führen, die das gesamte Eigenkapital aufbrauchen. Das muss einfach nicht sein! Hier gilt immer Vorsicht vor Eile!

Ist der Vertrag mit der Baufirma abgeschlossen, muss das Geld auch fließen.

Mit zunehmender abgerufener Darlehenssumme steigt der Zinsaufwand. Zusätzliche Bereitstellungszinsen oder eine

zu früh einsetzende Tilgung erhöht nur die Doppelbelastung aus Miete und Finanzierungsaufwand.

Dies gilt es zu planen und entsprechende Reserven in der Rückhand zu haben. 

Nichts ist schlimmer, wenn ihr Wunschtraum daran scheitert, dass die letzten 10.000 € nicht mehr aufgebracht werden können.

4. Auf die Nebenkosten der Finanzierung achten

Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden:

* Kauf der Immobilie vom Bauträger. Hier ist die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis inklusive Grundstück fällig.

* Kauf des Grundstückes und Vergabe der Errichtung der Immobilie durch ein Bauunternehmen. Hier fällt die Grund-

   erwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Bei den heutigen Baupreisen macht das schnell einen Unterschied von

   10.000 € ( z.B. Grunderwerbsteuer 3,5 % in Bayern ) oder 20.000 € ( 6,5 % Grunderwerbsteuer z.B im Saarland oder

   Nordrheinwestfalen ) oder mehr an Mehr-/Minderkosten aus.

 

5. Zusätzliche Wünsche die mitfinanziert werden sollen

Extras bei einer Neubaufinanzierung mitkalkulieren
Extras bei einer Neubaufinanzierung mitkalkulieren

Ein wichtiger Unterschied zur Finanzierung einer bestehenden Immobilie: Mit einem Baukredit wird nicht nur die Immobilie an sich finanziert. Kosten für Außenanlagen, Garage / Carport sind mit finanzierbar. Hier werden in der Regel von der finanzie-

renden Bank prozentuale Zuschläge auf die Baukosten vorge-

geben. Wird eine Photovoltaikanlage gleich mit realisiert, wird dies als werterhöhend berücksichtigt. Hier kann der kfW-Standard angehoben werden und der Bauherr kann möglicherweise auf weitere Förderdarlehen und Tilgungszuschüsse zurückgreifen.

 

Bedenken Sie dabei aber: Alles, was Sie bei einem Umzug mitnehmen können, lässt sich in der Regel über das Baudarlehen mitfinanzieren. Einbauküche oder Möbel sollten daher aus dem Eigenkapital oder durch eine erhöhte Eigenleistung ( Reduzierung der Gesamtausgaben = Reservekapital ) beglichen werden.  

Ein normaler Ratenkredit mit deutlich höheren Zinsen und kurzer Rückzahldauer sprengt oft den vorhandenen Bonitätsrahmen. Auch hier gilt: vorausschauende Planung ist alles!


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Eigenkapital bei einem Neubauvorhaben richtig einsetzen

Je mehr Eigenkapital oder Eigenleistung Sie bei ihrem Bauvorhaben einsetzen können, um so geringer ist das Risiko für die Bank. Sie profitieren davon durch günstigere Zinskonditionen. 

Die alte Faustformel von bis zu 25 % Eigenkapital ist bei dem derzeitig sehr günstigen Zinsniveau aus unserer Sicht nicht mehr erforderlich. Kann über den gesamten Finanzierungsablauf sicher gestellt werden, dass der zu tragende Aufwand relativ konstant ist ( z.B. Ausschluss Zinsänderungsrisiko ) und der Bauherr finanziell nicht überlastet wird, können auch Finanzierungen ohne Eigenkapital umgesetzt werden.  

Neubau ohne Eigenkapital - sinnvoll?

Bauen / Kaufen ohne Eigenkapital ist heutzutage möglich. Die Bank wird ihr höheres Risiko mit Zinszuschlägen "ausgleichen". Sie müssen nur sicher stellen, dass über die gesamte Finanzierungsdauer hinweg der Aufwand für Sie gut tragbar ist und bleibt ( Planung konstanter Aufwand und Ausschluss Zinsänderungsrisiko ). Beim Neubau haben Sie ja die Möglichkeit Arbeiten selbst oder mit Hilfe der Familie / Arbeitskollegen / Freundeskreis auszuführen und entsprechend die Ausgaben zu drücken. Diese Differenz wird Ihnen als "Eigenkapital" angerechnet. 

 

Aus unserer Sicht ist es immer dann sinnvoll eine Finanzierung von Wohneigentum durch rechnen zu lassen, wenn der aktuelle Mietaufwand ( ohne Nebenkosten ) für ein vergleichbares Objekt höher ist als der notwendige Zinsaufwand für die Immobilienfinanzierung.

Als Ergebnisse kann nur herauskommen, dass Sie ihren Wunschtraum tatsächlich realisieren können oder was Ihnen noch zur Realisierung ihres Traumes fehlt. Vieles lässt sich "gerade biegen". Wir zeigen die für Sie sicheren Wege auf. 

Vorbereitung ist alles. Wenn Ihnen das Wunschobjekt dann "plötzlich" vor Augen kommt, dann sind Sie auf jeden Fall klar zum loslegen.