Optimale Tilgung bei der Baufinanzierung

Die optimale Tilgung bei einer Baufinanzierung
Die optimale Tilgung bei einer Baufinanzierung

Die Tilgung ist ein wichtiger Punkt bei der Baufinanzierung. Diese bestimmt, wie schnell Sie die Darlehen vom Haus zurückgezahlt haben und wie hoch die monatlich zu zahlende Rate ist. Im nachfolgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf, welche optimale Tilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll ist.

 

Welche Kriterien sind wichtig:

* langfristige Tragbarkeit der Annuität ( Zins und Tilgung )

* Flexibilität durch Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel

* geplantes Finanzierungsende z.B. Eintritt in den Ruhestand 

Was ist eine Tilgung?

Die häufigste Darlehensform der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie für das Darlehen konstante monatliche Raten, die sogenannte Annuität. Diese Annuität wird nach Ablauf der Zinsfestschreibung ( neuer Zinssatz ) angepasst. Die Annuität selbst setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jedem geleisteten Tilgungsanteil reduziert sich die Darlehensschuld, so dass Rate für Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil ansteigt. 

Werden Sondertilgungen geleistet, sinkt die Darlehensrestschuld, so dass der Zinsanteil ( deutlich ) sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt. Dies führt zu einer weiteren Verkürzung der Darlehenslaufzeit, da die vereinbarte Annuität ja konstant bleibt. 

Zinsanteil variiert nach Darlehenssumme und Tilgungsleistung

Die Höhe des Zinsanteils wird bestimmt vom Sollzinssatz ( abhängig von der Dauer der Zinsfestschreibung, des eingesetzten Eigenkapitals und der Werthaltigkeit der Immobilie ) und der Darlehenssumme. Der Zinsanteil der Annuität wird jeden Monat neu berechnet und bezieht sich immer auf die aktuelle Restschuld. Die Höhe der Tilgung ist im Prinzip frei wählbar. In der Regel werden Tilgungssätze zwischen 1 und 5 % der Darlehenssumme angeboten. Je höher die Tilgung ist, um so schneller sinkt die Restschuld und der darauf entfallene Zinsanteil in der ( konstanten ) Annuität.  

Tilgungsanteil - So funktioniert die Tilgung Ihrer Baufinanzierung

Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück. Die Tilgung muss mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Für die Festlegung des Tilgungsanteils ist die rechnerische Rückzahldauer entscheidend. Diese wird bestimmt durch

die für Sie tragbare monatliche Belastung. Reicht die Finanzierung in den Ruhestand hinein, muss berücksichtigt werden, dass

Sie dann über weniger Einnahmen verfügen und entsprechend geringere Raten aufbringen können.

So ist es in diesen Fällen ratsam Teile der Finanzierung mit einer so hohen Tilgung zu vereinbaren, dass ( große ) Teile der

Darlehen vor Eintritt in den Ruhestand vollständig getilgt sind.

 

Dabei gelten folgende goldene Regeln:

 

Monatliche Belastung: Hier gilt als Faustregel, dass die Rate nicht höher als 40 % Ihres monatlichen Gesamteinkommens sein soll. Diese Grenze kann durchaus variieren in Abhängigkeit vom Familienstand und der Anzahl der Kindergeld berechtigten Kinder. In jedem Falle muss nach Finanzierung ein ausreichender Betrag für den laufenden Lebensunterhalt ( Bank interne Ansätze ) übrig bleiben, um die langfristige Finanzierbarkeit zu gewährleisten. 

 

Rückzahlungsdauer: Grundsätzlich sollte eine Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt sein. Je höher die Tilgung ist, um so schneller sind Sie schuldenfrei. Die optimale Tilgungsrate sollte immer an ihre individuelle Lebenssituation angepasst sein.

Ein einmal vereinbarter Tilgungssatz kann bis zum Ende der Zinsfestschreibung nicht mehr ( nach unten ) verändert werden. So ist es immer besser, einen geringeren Tilgungssatz zu vereinbaren ( der auch sicher durchgehalten werden kann ) und den gewonnenen finanziellen Spielraum für mögliche Sondertilgungen zu nutzen. Dadurch gewinnen Sie an Flexibilität. 


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Bei niedrigen Zinsen - hohe Tilgung oder lange Zinsfestschreibung?

Besonders in Zeiten niedriger Bauzinsen ist es empfehlenswert, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Die Banken bieten hier Tilgungssätze von bis zu 5 % der Darlehenssumme an. Darüber hinaus sollte auch die Möglichkeit von jährlich Sondertilgungen vereinbart werden. Hier sind Sätze von 5 % der Darlehenssumme üblich. Gegen einen geringen Zinszuschlag können auch Sondertilgungen von 10 % pro Jahr vereinbart werden.

 

Wichtig: Sondertilgungen sind "freiwillige" Zahlungen, die Sie leisten können jedoch nicht müssen.

Auf der anderen Seite müssen Sie auch die Restschuld bei Ende der Zinsfestschreibung im Auge behalten. Ist der dann

aktuelle Baugeldzins deutlich höher, steigt auch die notwendige monatliche Rate ( Annuität ). 

Daher überlegenswert:

Ansparung der freien Mittel über einen Bausparvertrag, um ein Zinserhöhungsrisiko ( ganz / teilweise ) zu vermeiden.

oder:

Vereinbarung einer langen Zinsbindung am besten bis zum Ende der Finanzierungsdauer. Hier erkaufen Sie sich Zinssicherheit

mit höheren Zinsen.  

Daher unser Tipp:

Lassen Sie sich einfach diese Alternativen ausrechnen. Dann können Sie die für Sie richtige Entscheidung treffen. 

Die Baufinanzierung sollte flexibel gestaltet werden

Die Rückzahlung des Baudarlehens können Sie nicht nur anhand der Tilgungshöhe beeinflussen. Weitere nützliche Optionen, die beim Vertragsabschluss unbedingt beachtet werden sollten, sind die Möglichkeiten zur Sondertilgung und dem Tilgungssatz-wechsel.

 

Sondertilgung:

Sondertilgungen sind Extrazahlungen, die Sie unabhängig von den regelmäßigen Raten leisten können. Bei einigen Anbietern können Sie Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe jährlich kostenfrei vornehmen. Bei anderen gibt es sie nur gegen einen Zinsaufschlag. Wägen Sie bereits beim Vertragsabschluss gut ab, ob eine Sondertilgung für Sie infrage kommt und mit welchen Kosten diese eventuell verbunden ist.

 

Tilgungssatzwechsel:

Mit einem Tilgungssatzwechsel können Sie ähnlich wie bei einer Sondertilgung die Rückzahlung der Baufinanzierung beschleu-

nigen, in dem Sie die Tilgung erhöhen ( auf maximal 5 % der Darlehenssumme ). Hat sich ihre finanzielle Situation langfristig

zum positiven geändert, beispielsweise aufgrund einer Gehaltserhöhung, können Sie bis zu zwei Tilgungswechsel kostenlos durchführen lassen. Verschlechtert sich ihre finanzielle Situation dann können Sie den Tilgungssatz auch herabsetzen lassen.

Hier gilt jedoch als Untergrenze der anfänglich vereinbarte Tilgungssatz, da das Kreditinstitut sicherstellen ( muss ), dass die

ursprünglich geplante Finanzierungsdauer nicht überschritten wird.

Vergleichen Sie daher in den verschiedenen Angeboten für eine Baufinanzierung nicht nur den Zinssatz, sondern auch die  Möglichkeiten für kostenfreie Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel.