Wie finanziere ich ein Haus? So wird ein Haus richtig finanziert

Wie finanziert man ein Haus?
Wie finanziert man ein Haus?

Immer mehr Menschen wünschen sich ein eigenes Zuhause. Durch die passende Finanzierung kann der Traum in die Realität umgesetzt werden. Wer ein Haus kaufen möchte, braucht in der Regel einen Kredit.So wie sich die Banken im Namen unterscheiden, sind auch die Zinsen und Konditionen unterschiedlich. Darüber hinaus ist eine Finanzierung für ein Haus immer individuell zu planen. So beeinflussen die Zinskonditionen die Höhe des vorhanden Eigenkapitals und die vereinbarte Zinsbindung. Im nachfolgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf, was Sie bei einer Hausfinanzierung alles zu beachten haben. 

Haus finanzieren ohne Eigenkapital

Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital werden neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Kaufnebenkosten ( Notar und Grundbuchamt ca. 2%, Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % und Maklercourtage 3,57 % bis … ) mit finanziert. Den Darlehen steht die Immobilie als Sicherheit dagegen. Die Bank rechnet jedoch bei der Werthaltigkeit mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Kaufpreis. Dadurch kann beim Kauf ohne Eigenkapital eine 120 % Finanzierung vorliegen. Der "ungesicherte Teil" ( über 100 % ) reicht die Bank "blanko", das heißt ohne Sicherheiten, aus. Für das Tragen dieses Risikos verlangt die Bank einen erhöhten Zinszuschlag und führt eine "schärfere" Bonitätsprüfung durch. Mit der richtigen Planung

( konstanter oder fallender Aufwand und fixe Zinsen bis zur Kompletttilgung aller Darlehen ) kann die Hürde in den meisten Fällen genommen werden. Achtung: Hausbanken lehnen derartige Finanzierungen oft ab, weil sie diese langfristigen Finanzierungen nicht anbieten ( Zinsbindungen von maximal 10 Jahren )..  

Ihre Alternative: bei den jetzt günstigen Zinsen ist es in vielen Fällen ( mindestens 75 % aller Anfragen ) möglich durch die Wahl von längeren Zinsbindungen ( 15, 20 oder 25 Jahre ) die Finanzierung so zu planen, dass die gewünschte Finanzierung auch umsetzbar ist. Lehnt also ihre Hausbank eine mögliche Finanzierung ab, muss das nicht bedeuten, dass ihre Wunschimmobilie nicht finanzierbar ist.  Die Entscheidung der Hausbank beruht alleine auf  ihren eingeschränkte Möglichkeiten.

Welche Möglichkeiten gibt es ein Haus zu finanzieren?

Ein Haus kaufen und zu finanzieren sollte gut durchdacht sein. Denn verschiedene Möglichkeiten können zur Hausfinanzierung herangezogen werden. Wir zeigen Ihnen auf, welche weiteren Kreditarten es gibt:

 

Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Im Gegensatz zum Ratenkredit bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen

 

KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hilft mir zinsgünstigen Krediten den Erwerb von Eigenheimen zu fördern. Die Darlehen können für den Kauf, den Neubau, die Sanierung oder den altersgerechten Umbau einer Immobilie. 

 

Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen bietet Ihnen gleiche monatliche Raten. Der Zinssatz wird für Sie von Beginn der Baufinanzierung bis zum Ende fixiert. Am Ende sind Sie dann auch Schuldenfrei. Der Zinssatz ist beim Volltilgerdarlehen von Beginn an höher als beim Annuitätendarlehen.

 

Bausparsofortdarlehen: Die Bausparkasse gewährt Ihnen ein Darlehen zum sofortigen Kauf einer Immobilie, dessen Abzahlung direkt nach dem Kauf beginnt. Gleichzeitig zahlen Sie aber auch noch Sparraten in einen Bausparvertrag ein. Die Raten für den Kredit beträgt für die Laufzeit auch hier mehrere Jahre, und zum Schluss begleichen Sie die Restschuld mit dem Angesparten aus dem Bausparvertrag. Das kann Vorteile für alle haben, die es vor dem Hauskauf nicht geschafft haben, etwas anzusparen. Diese Methode ist aber in der Regel teurer als ein normales Annuitätendarlehen.

 

Variables Darlehen: Ein variables Darlehen kann sinnvoll sein, wenn Sie ein neues Haus kaufen, die Finanzierung noch nicht sicher ist, weil Sie zum Beispiel noch ein altes Haus verkaufen müssen und vorübergehend dieses Geld nicht "bar" haben. Das variable Darlehen ist eine Art Zwischenfinanzierung. Sie bekommen das Geld für das neue Haus, obwohl Ihr Kapital noch gebunden ist. Sobald es frei wird, können Sie das variable Darlehen flexibel ablösen. Das ist beim Annuitätendarlehen nicht möglich, weil Sie sich mit der Sollzinsbindung über einige Jahre daran binden. Die Flexibilität schlägt sich aber in einem höheren Zinssatz nieder.


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Haus über KfW Kredit finanzieren

Für Bauherren und Käufer bietet die KfW unterschiedliche Förderprogramme, die sich oft auch miteinander kombinieren lassen. Die KfW unterstützt den Erwerb und / oder die ( energetische ) Sanierung oder den alters gerechten Umbau einer Immobilie.

 

Als "Spezialinstitut" stellt die KfW Finanzierungsmittel zur Verfügung, um staatlich gewünschte Ziele umzusetzen oder voran zu

treiben. Hier ist insbesondere zu nennen:

* Erhöhung der Eigentumsquote bei Wohnimmobilien

* Förderung von erneuerbaren Energien

* alters- / Senioren gerechte Umbauten

* Maßnahmen zur energetischen Verbesserung bestehender Gebäude usw.

 

Diese Kredite werden im Rahmen einer "Anschubfinanzierung" nachrangig und ohne Zinsaufschläge ausgereicht. Bei Ablauf der 

Zinsfestschreibung werden diese Darlehen zu Marktkonditionen verlängert. Deutliche Zinsanpassungen ( nach oben ) und

Zuschläge für den dann vorhandenen ( hohen ) Beleihungsauslauf müssen natürlich in die Finanzierungsplanung  mit ein gehen.

 

Durch den Baufinanzierung Vergleich erhalten Sie einen Überblick, welche KfW-Darlehen für ihre Baufinanzierung infrage kommen könnten. Das kommt stets auf das Vorhaben an, welches Sie angehen wollen. Dann stehen verschiedene KfW-Programme zur Auswahl. Die KfW ist die größte nationale Förderbank der Welt und die drittgrößte Bank in Deutschland. Sie ist nach dem Zweiten Weltkrieg entstanden, um den Wiederaufbau der deutschen Wirtschaft zu unterstützen. Günstige Kredite und Zuschüsse gehören damit seit dem Jahre 1948 zum Geschäft der KfW. Das gesamte Betätigungsfeld der KfW ist breit gefächert. Die Förderung von Wohnungsbau durch das Wohneigentumsprogramm sowie die Unterstützung in den Bereichen Effizienzhaus und erneuerbare Energien stellen nur einen Aspekt der Arbeit dar.

 

Das gesamte Angebotsspektrum der KfW umfasst:

  • die Förderung des Mittelstands und der Existenzgründung
  • Vergabe von Krediten an kleine und mittelständische Unternehmen
  • die Finanzierung von Infrastrukturvorhaben
  • die Förderung des Wohnungsbaus
  • die Unterstützung der Nutzung energieeffizienter Techniken
  • das Gewähren von Bildungskrediten
  • die Filmförderung

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Alle Einnahmen ermitteln

+ Ausgaben berechnen

= Maximaler monatlicher Finanzierungsaufwand


Schritt 1: Alle Einnahmen ermitteln

Alle Einnahmen, die ein Haushalt erzielt, helfen, die Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Finanzierung des Immobilienprojekts zu bedienen. Dazu zählen unter anderem:

  • das monatliche Gehalt
  • Kindergeld
  • Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
  • Nebenjobs

Dividenden aus Aktien sollten bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden. Gleiches gilt für Einnahmen aus Eltern- oder Erziehungsgeld, da diese zeitlich befristet sind. Viele Kreditinstitute lassen Einkommensanteile außen vor, die nicht regelmäßig

erzielt werden ( Zuschläge bei Schichtarbeit oder Überstunden, Sonn- und Feiertagszuschläge usw. ). Das engt zwar den 

rechnerisch  machbaren Aufwand ein, sorgt jedoch auch für eine finanzielle Reserve, wenn diese Einnahmen langfristig erzielt

werden ( Sonderzahlungen können genutzt werden ).  Wird also vorsichtiger kalkuliert, ist die Finanzierung auch langfristig

- auch bei zeitlich befristeten Mindereinnahmen - gesichert.

 

Schritt 2: Ausgaben berechnen

Nachdem das monatliche Einkommen realistisch ermittelt wurde, fällt der Fokus auf die Ausgaben. Die monatlichen Ausgaben für die allgemeine Lebenshaltung wie

  • Lebensmittel
  • Kleidung
  • Mobilität
  • Bildung von Rücklagen
  • Versicherungen
  • Kultur, Freizeit usw.
  •  bisherige Miete ohne Nebenkosten

lassen die Einnahmen schnell schmelzen. Die Ausgaben sollten daher keinesfalls zu niedrig veranschlagt werden. Denn eine Baufinanzierung bindet große Teile des Einkommens für 20 oder mehr Jahre. Ein neues Auto, Reparaturen und der Ersatz von Haushaltsgeräten fallen in dieser Zeit garantiert an. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt ausreichend finanziellen Spielraum, um sich die eine oder andere Annehmlichkeit zu gönnen. Sonst wird die Finanzierung schnell zur emotionalen Belastung für die ganze Familie. Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, wegen falsch eingeschätzter Einnahmen und Ausgaben die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht aufbringen zu können.

ACHTUNG:

Miet(Immobilien-)nebenkosten für Heizung, Wasser, Strom und umgelegte Versicherungen müssen nur dann bei den Ausgaben berücksichtigt werden, wenn diese die - von den Banken angesetzten - monatlichen Pauschalen ( meist 2,50 € je m²-Wohnfläche ) 

überschritten werden. 

 

Eigenkapital ansparen lohnt

Eigenkapital reduziert das Finanzierungsrisiko der Kreditinstitute. Je höher das Eigenkapital, um so geringer sind die Risikozu-

schläge auf die Zinskondition. Daher ist es sinnvoll, die eigenen Ersparnisse in die Finanzierung der Bau- oder Kaufnebenkosten einfließen zu lassen. Auch an dieser Stelle gilt es, nicht zu eng zu kalkulieren. Es sollten ausreichend Rücklagen bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können. Die Stiftung Warentest hat ermittelt, welche Finanzierungsquoten die Baufinanzierung besonders teuer machen. Übersteigt die Kreditsumme 80 % des Beleihungswertes, steigen die Zuschläge für 

die Gesamtdarlehen an. 

Aus dieser Tatsache entstand der Irrglaube, dass nur Finanzierungen mit mindestens 20 % an Eigenkapital machbar sind

 

Schritt 3: Den maximalen Kreditbetrag ermitteln ( lassen )

Ist der monatlich zur freien Verfügung stehende Betrag errechnet, kann daraus die maximal mögliche Kreditsumme der Bau- oder Immobilienfinanzierung ermittelt werden. 

Hier spielt insbesondere der noch verfügbare Zeitraum bis zum Eintritt in den Ruhestand eine gewichtige Rolle. Je kürzer dieser

Zeitraum ist, um so höher wird die erforderliche Tilgung angesetzt. Dies schränkt ggf. das wünschenswerte Volumen ein.

 

Andererseits können mit einer cleverer Ausgestaltung der Darlehen auch Restschulden bei Eintritt in den Ruhestand vorhanden sein. Der monatliche Aufwand muss nur mit den jetzt vorhandenen ( geringeren ) Renteneinkünften im Rahmen der Bonitäts-

richtlinien tragbar sein. Dadurch kann die Höhe der Tilgung wieder gesenkt werden ( Finanzierungsvolumen steigt wieder an ).

 

Das klingt nicht nur kompliziert, das ist es auch. Nur dafür sind wir da, um Ihnen all diese Chancen und Möglichkeiten bieten zu können. 

Lassen Sie sich von einer Absage ihrer Hausbank nicht entmutigen. Wir haben schon Kreditzusagen für Kunden erwirken können, die von den (Haus-)Banken als "unfinanzierbar" abgestempelt wurden.