Baufinanzierung und Privatkredit zusammenlegen
Wir helfen Ihnen bei der Baufinanzierung und dem Privatkredit wenn Sie diese zusammenlegen wollen. Bei einer selbst genutzten Immobilie, über den Kaufpreis hinaus kann also eine Baufinanzierung unter bestimmten Voraussetzungen realisiert werden. Bei dieser speziellen Baufinanzierung werden dann die ganzen Kosten sowie der Nettokaufpreis der Immobilie und die Erwerbsnebenkosten zusammengelegt. Darunter fällt beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland variierend zwischen 3,5 - 6,5 % liegt, und ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision liegt. Wenn die Immobilie zusätzlich noch Modernisiert werden soll, kann über einigen Banken zusätzlich eine Mitfinanzierung von Modernisierungskosten durchgeführt werden.
Baufinanzierung und Privatkredit - So gehen Sie vor
Wenn eine Baufinanzierung und mit einem bestehenden Kredit geplant wird, kommt es besonders darauf an, dass nachgewiesen wird, dass der laufende Finanzierungsaufwand bis zum Finanzierungsende nicht ansteigt. Reicht die Rückzahlung in den Ruhestand hinein, muss hier eine entsprechend hohe Reduzierung des monatlichen Aufwandes sicher gestellt werden. Das ist nur mit komplett durch gerechneten Konzepten zu schaffen, die auch die Anschlussfinanzierung mit "fixen" Darlehenszinsen und ( passenden ) Raten beinhalten. Derartig umfangreiche "Rechenarbeiten" kann und wird ein normaler "Banker" schon aus Zeitgründen nicht durchführen. Daher ist eine Ablehnung - ohne Prüfung der Anfrage - sehr wahrscheinlich.
Kann jedoch ein komplett fertiges und schlüssiges Konzept eines unabhängigen Beraters ( Makler ) vorgelegt werden, dann kann ein solches Vorhaben öfters als gedacht auch umgesetzt werden.
Daher unser Tipp:
Bei Ablehnung durch die Hausbank immer eine unabhängige Berechnung erstellen lassen. So können viele Wunschimmobilien dennoch erworben werden. Im "schlimmsten Falle" bekommen Sie dann die Punkte genannt, die die Umsetzbarkeit des Vorhabens - per sofort - tatsächlich unmöglich machen. Und: es werden auch gleich Strategien mit geliefert, wie die Umsetzung in der Zukunft gelingen kann.
Bestandsimmobilie als Eigenkapital einzusetzen ist sinnvoller als ein weiteres Privatdarlehen
Ein weiterer Vorteil ist, dass - wie bei Privatdarlehen üblich - das Darlehen nicht innerhalb von maximal 7 Jahren zurück bezahlt werden muss. Dadurch reduziert sich der monatliche Aufwand sehr deutlich ( Streckung auf bis zu 30 Jahre möglich ) und es können auch größere Darlehenssummen finanziert werden. Gerade Rentner / Pensionäre können oft die die erforderlichen Bonitätsanforderungen bei Privatkrediten ( hoher Zins und Rückzahldauer maximal 7 Jahre ) nicht erfüllen. Durch eine Kapitalbeschaffung ist das in sehr vielen Fällen - auch bei größeren Summen - möglich. Beim Erwerb einer weiteren Immobilie gilt der "so gewonnene Kreditbetrag" als Eigenkapital. Dadurch ist in jedem Fall der Beleihungsauslauf ( deutlich ) niedriger als ohne Zusatzkapital. Das wird sich immer zu ihren Gunsten auswirken, da die Zinskonditionen um bis 1 % geringer ausfallen können ( z.B. 1,4 % statt 2,25 % ). Dadurch reduziert sich der monatliche Aufwand bei unveränderter Tilgung oft recht deutlich. Anderseits - bei gleichem Aufwand - steigt die Tilgung um den ersparten Zins an. So verkürzt sich in jedem Falle die Finanzierungsdauer und Sie sparen sich erhebliche Mittel ein. Bei Immobilienfinanzierungen sind ersparte Beträge von 50.000 € oder mehr eher die Regel als die Ausnahme.
Daher ist es immer sinnvoll das gebundene Eigenkapital in einer bestehenden Immobilie bei Bedarf einzusetzen bzw. zu "aktivieren". Je höher ihr ( neuer ) Kreditbedarf ist, um so höher ist ihr Vorteil. Durch die Immobilie besitzt die Bank eine ( weitere ) werthaltige Sicherheit. Reicht die Bonität dann aus, gibt es keinen Grund warum das Darlehen nicht ausgereicht werden soll bzw. kann.
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Möglichkeiten Baufinanzierung und Privatkredit
Wir unterscheiden bei der Baufinanzierung und Privatkredit grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Arten:
1. Vollfinanzierung über die Bank, das heißt auch die Kaufnebenkosten werden vom Kreditinstitut über Baudarlehen mitfinanziert. Hier gibt es entsprechend hohe Zinszuschläge, die für die Dauer der Zinsfestschreibung gültig sind. Oft werden bei derartigen "Konstruktionen" die günstigen KfW-Darlehen nicht mit angeboten.
2. Der Kreditbedarf über 100 % des Beleihungswertes wird über ein gesondertes Privatdarlehen abgedeckt. Hier haben wir zwar deutlich höhere Konditionen. Im Gegenzug entfallen die hohen Zinszuschläge und die Einbindung günstiger KfW-Darlehen ist wieder möglich. Da die Privatdarlehen innerhalb von maximal 20 Jahren zurückbezahlt werden müssen, muss das natürlich in den Bonitätsrahmen passen.
Vorteilhaft ist in jedem Falle eine gute Kreditwürdigkeit ( tadelloser Schufa-Scores ). Neben gesicherten Einkünften muss auch die langfristige Bonität ( Mindestbetrag nach Finanzierung ) gesichert sein. Insbesondere dann wenn "Restschulden" in den Ruhestand hineinreichen. Kann über die Finanzierungsplanung plausibel gemacht werden, dass auch im Ruhestand ein "gesicherter Aufwand / fixer Zins" gegeben ist, dann entfallen mögliche Zinszuschläge.