Grundsätzlich gibt es hier 3 Fälle zu unterscheiden:

• Sie kaufen zuerst das Grundstück und errichten erst später die Immobilie, weil z.B. noch keine konkreten Vorstellungen von der Ausgestaltung des Traumhauses vorhanden sind. Auch berufliche oder familiäre Gründe können für die Verschiebung des Baubeginns ausschlaggebend sein. In diesem Falle ist es ratsam, die Finanzierung des Grundstückes separat abzuschließen. Unsere Empfehlung: Bei den jetzt günstigen Zinsen das Grundstück möglichst lange und mit einem sehr niedrigen monatlichen Aufwand finanzieren. Dadurch erhalten Sie sich den Spielraum für die nachfolgende Finanzierung des Hauses. Sie können ja heute nicht wissen wie teurer der Neubau in …. Jahren sein wird. Auch die dann gültigen Zinsen lassen sich übet Jahre im Voraus nicht vorhersehen. Vorteil: Grunderwerbsteuer wird nur auf den Grund-stückskaufpreis fällig. Verbleiben Reserven sollten diese als Eigenkapital für das Haus angespart werden.  

• Kauf einer Bestandsimmobilie: Hier ist keine getrennte Finanzierung möglich. Eine nachrangige sonstige Bank wird immer höhere Zinsen verlangen als die Bank im ersten Rang. 
•  Grundstückskauf plus Neubau: Hier sind zwei Fälle zu unterscheiden. Kaufen Sie das Haus von einem Bauträger oder einer Baufirma, die Ihnen auch das Grundstück stellt, dann ist auf den Gesamtpreis des Grundstückes plus Hauswert die Grunderwerbsteuer fällig. Da kommen durchaus (Zusatz-)Beträge von über 10.000 € an Kaufnebenkosten auf den Erwerber zu. Kaufen Sie dagegen das Grundstück von privat oder von der Kommune und beauftragen danach ein Bauunternehmen oder Sie bauen selbst ist nur auf den Kaufpreis des Grundstückes die Grunderwerbsteuer fällig. Auch wenn Ihnen dieser Zusatzbetrag als "gering" erscheint, so kann das durchaus große Auswirkungen  haben. Gerade bei wenig Eigenkapital kann dieser "Zusatzbetrag" zum "Sprung" über die bisherigen Beleihungsgrenzen führen, so dass die Zinskonditionen nach oben springen. Der Zinszuschlag von z.B. 0,5 % auf die Gesamtfinanzierungssumme ( Beispiel 400.000 € = 167 € monatlicher Mehraufwand ) kann zu einer Ablehnung der Finanzierung führen ( Bonität reicht dann nicht mehr aus ! ) 

Ist es sinnvoll das Grundstück und Haus getrennt zu finanzieren? Findet man ein bezahlbares und schönes Grundstück, muss die Grundstücksfinanzierung schnell stehen, da auch andere Interessenten vorhanden sind. Die Banken wollen immer sicher gehen, dass das Gesamtvorhaben finanzierbar ist. Daher wird "zumindest" mit fiktiven Baukosten gerechnet, um die Finanzierbarkeit des Gesamtvorhabens abzuschätzen. Damit liegt das Risiko beim Grundstückskäufer, der die Kosten für den späteren Neubau  an den zukünftigen Zinsen und seiner zukünftigen Bonität ausrichten muss. Steigen die Baupreise und die Zinsen, fällt das geplante Objekt oft kleiner aus.

Lösungsansatz:

Kauf Grundstück sofort und Planung des Hauses / Genehmigung  / Baubeginn erfolgt zeitnah, dann kann die Gesamtfinanzierung

auf einmal abgeschlossen werden. Für die Darlehensteile des Hauses können - gegen einen geringen Zinszuschlag - bis zu 18  

bereitstellungsfreie Monate vereinbart werden. Dann fallen in der Bauzeit nur die Zinsen für die abgerufenen Darlehen an ( Til-

gungsleistungen beginnen erst nach  Komplettabruf der Darlehen ). 

Neben den normalen Mietausgaben ist diese steigende  "Zusatzbelastung" mit ein zu kalkulieren. Gerade bei längeren Bauverzögerungen kommen viele Bauherren an ihre Belastungsgrenzen.

Für die zu finanzierende Bank gilt als Sicherheit immer das Grundstück wobei hier nur nach bebauten / unbebauten Grundstücken unterschieden wird. ( Einzige Ausnahme: Erbbaurecht für das Grundstück - hier kann das Haus "allein" errichtet oder gekauft werden. Allerdings fehlt hier der Bank die Sicherheit des Grundstückes ( gehört ja nicht dem Hauseigentümer ), so dass hier immer mit einer hohen fiktiven Vorlast gerechnet wird - erhebliche Zinszuschläge und höhere Anforderungen an das Eigenkapital. )

Damit macht es keinen Sinn das Grundstück und das Haus bei getrennten Kreditinstituten zu finanzieren. Denn: die im Nachrang befindliche Bank wird immer höhere Zinsen verlangen. Einzige Ausnahme: Der Bauherr verfügt über einen zugeteilten Bausparvertrag mit einem maximalen Bauspardarlehen von 30.000 €. Dieser wird als Blankodarlehen gewährt und wird nicht

im Grundbuch abgesichert. Die finanzierende Bank muss diesen Rückzahlaufwand in der Bonitätsberechnung berücksichtigen.

Auf der anderen Seite zählt das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen "rechnerisch" als Eigenkapital, so dass durch einen besseren Beleihungsauslauf die Zinskonditionen sinken können.

Wer beim Thema Hausbau noch nicht so weit ist, wird oft auf die Möglichkeit eines variablen Darlehens angesprochen:

Vorteile: jederzeitiger Ausstieg möglich, wenn die Konditionen von Bank A für das Gesamtpaket am Ende nicht "passen" und andre Banken günstige sind. Dann können Sie sehr kurzfristig und kostenfrei die Bank wechseln.

Nachteil: steigen die Zinsen steigt auch der Aufwand der Finanzierung für das Grundstück und reduziert das mögliche Volumen zur Nachfinanzierung des Hauses. 

Unser Tipp: Grundstück möglichst langfristig finanzieren ( 30 bis 35 Jahre ). Damit halten Sie nicht nur den monatlichen Aufwand gering. Es entfällt auch für diesen Darlehensteil das Zinserhöhungsrisiko. Sie sollten jedoch darauf achten, dass die gewählte Bank

auch den Finanzierungsbedarf für das Haus übernehmen kann. Viele Banken finanzieren nur bis zu einem Beleihungswert von

80 %, so dass Sie hier mindestens 30 bis 35 % ( der Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten ) an Eigenkapital vorweisen müssen.

Haben Sie die "falsche Bank" gewählt, haben Sie nur die Wahl teuer nach zu finanzieren oder das bestehende Darlehen gegen Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Das frisst unnötig Eigenkapital und erhöht zwangsläufig die Zinskonditionen.

Folgende Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie ein Grundstück finanzieren:

Nebenkosten kalkulieren: Viele Bauherren ist nicht bewusst, welche Kaufnebenkosten fällig werden. Kann für Notar und Grundbuchamt einigermaßen sicher mit 2 % des Kaufpreises kalkuliert. Die Kosten für den Grunderwerb variieren nach Bundesland ( Bayern 3, 5 % und z.B. Schleswig-Holstein 6,5 Prozent ) und beziehen sich immer auf den Kaufpreis des Grundstückes. Steht da schon ein Haus, ist die Grunderwerbsteuer auch für den Wert des Hauses fällig ( Gesamtkaufpreis! ).

Darüber hinaus können Maklergebühren anfallen. Diese sind aushandelbar und bewegen sich für den Erwerber zwischen 0 % und ca. 8,33 %.

Diese Kaufnebenkosten können durch aus in der Summe höher sein als das vorhandene Eigenkapital.  

Anschluss an die Versorgung wie Straße, Wasser, Kanal, Telefon, Internet, Gas und Strom: Erwerben Sie von der Kommune das Baugrundstück, werden die Erschließungskosten mit ausgewiesen. Dennoch sollten Sie immer nachfragen, ob noch Erschließungskosten offen sind. So kann der Straßenausbau nach  ..... Jahren erst abgerechnet werden. Gas- und Stromanschlüsse oder Telekommunikation werden von Privatunternehmen erstellt und abgerechnet.

Gerade wenn die Finanzierung "eng" ist, ist für viele eine Nachfinanzierung der Erschließungskosten nicht mehr zu tragen.

Da stehen durchaus auch mal Beträge von über 50.000 € im Raum.

Bebauungspflichten: Falls Sie den Bauplatz von der Gemeinde erwerben, sollten Sie prüfen, ob es Vereinbarungen zum Bebauungsplan gibt. Oft sind in diesem Fall nämlich bestimmte Fristen einzuhalten, bis zu denen spätestens mit dem Bau des Hauses begonnen werden muss. Wird die Frist nicht eingehalten, kann die Gemeinde den Bauplatz wieder zurückfordern.

Dann sind auch die Zinsaufwendungen und Kaufnebenkosten für Sie "verlorene Kosten", die Ihnen keiner ersetzt. Wenn dann noch für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens hohe Vorfälligkeitsentschädigungen abverlangt werden, ist oft ein Großteil des Eigenkapitals sinnlos "verbraucht".  

Ja, ein Grundstück kann als Zusatzsicherheit zur Finanzierung mit eingebracht werden. Damit sinkt der Beleihungsauslauf und die Zinskonditionen verbessern sich. Allerdings sichert sich auch hier die Bank im Grundbuch ab. Wollen Sie dann dieses Grundstück verkaufen, dann fordert die Bank den Erlös ( bis zur Höhe der offenen Grundschuld ) als Rückzahlung des Darlehens zzgl. möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen.

Immer mehr Banken sind bereit ein Grundstück ohne Eigenkapital zu finanzieren. Genau das ist heute jedoch unter Umständen möglich. Für den Grundstückseigentümer Kreditnehmer ist das von Vorteil, da er kein Eigenkapital ansparen muss oder eines einsetzt. Das Grundstück kann direkt durch den passenden Kredit finanziert werden. Im Vergleich kostet eine Grundstücksfinanzierung ohne Eigenkapital mehr an Zinsen, da die Banken sich eine Sicherheit einbauen in Form von höheren Zinsen.