Der Traum vom Eigenheim kann durch das passende Grundstück abgerundet werden. Kann ein Grundstück vorab erworben werden, stellt sich die Frage nach der Finanzierung für das Grundstück. Grundsätzlich können zu den
( günstigen ) Bauzinsen nur für den Wohnbau ausgewiesene Baugrundstücke finanziert werden. Bauerwartungsland muss anderweitig ( zu höheren Konditionen ) finanziert werden.
Vorteile: Durch die laufende Tilgung des Grundstücksdarlehen wird der mögliche Finanzierungsrahmen größer. Kommt es zudem bis zum Baubeginn
zu einer Wertsteigerung des Grundstückes haben Sie "nebenbei" zusätzliches
Eigenkapital gewonnen.
Grundsätzlich gibt es hier 3 Fälle zu unterscheiden:
Ist es sinnvoll das Grundstück und Haus getrennt zu finanzieren? Findet man ein bezahlbares und schönes Grundstück, muss die Grundstücksfinanzierung schnell stehen, da auch andere Interessenten vorhanden sind. Die Banken wollen immer sicher gehen, dass das Gesamtvorhaben finanzierbar ist. Daher wird "zumindest" mit fiktiven Baukosten gerechnet, um die Finanzierbarkeit des Gesamtvorhabens abzuschätzen. Damit liegt das Risiko beim Grundstückskäufer, der die Kosten für den späteren Neubau an den zukünftigen Zinsen und seiner zukünftigen Bonität ausrichten muss. Steigen die Baupreise und die Zinsen, fällt das geplante Objekt oft kleiner aus.
Lösungsansatz:
Kauf Grundstück sofort und Planung des Hauses / Genehmigung / Baubeginn erfolgt zeitnah, dann kann die Gesamtfinanzierung
auf einmal abgeschlossen werden. Für die Darlehensteile des Hauses können - gegen einen geringen Zinszuschlag - bis zu 18
bereitstellungsfreie Monate vereinbart werden. Dann fallen in der Bauzeit nur die Zinsen für die abgerufenen Darlehen an ( Til-
gungsleistungen beginnen erst nach Komplettabruf der Darlehen ).
Neben den normalen Mietausgaben ist diese steigende "Zusatzbelastung" mit ein zu kalkulieren. Gerade bei längeren Bauverzögerungen kommen viele Bauherren an ihre Belastungsgrenzen.
Für die zu finanzierende Bank gilt als Sicherheit immer das Grundstück wobei hier nur nach bebauten / unbebauten Grundstücken unterschieden wird. ( Einzige Ausnahme: Erbbaurecht für das Grundstück - hier kann das Haus "allein" errichtet oder gekauft werden. Allerdings fehlt hier der Bank die Sicherheit des Grundstückes ( gehört ja nicht dem Hauseigentümer ), so dass hier immer mit einer hohen fiktiven Vorlast gerechnet wird - erhebliche Zinszuschläge und höhere Anforderungen an das Eigenkapital. )
Damit macht es keinen Sinn das Grundstück und das Haus bei getrennten Kreditinstituten zu finanzieren. Denn: die im Nachrang befindliche Bank wird immer höhere Zinsen verlangen. Einzige Ausnahme: Der Bauherr verfügt über einen zugeteilten Bausparvertrag mit einem maximalen Bauspardarlehen von 30.000 €. Dieser wird als Blankodarlehen gewährt und wird nicht
im Grundbuch abgesichert. Die finanzierende Bank muss diesen Rückzahlaufwand in der Bonitätsberechnung berücksichtigen.
Auf der anderen Seite zählt das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen "rechnerisch" als Eigenkapital, so dass durch einen besseren Beleihungsauslauf die Zinskonditionen sinken können.
Wer beim Thema Hausbau noch nicht so weit ist, wird oft auf die Möglichkeit eines variablen Darlehens angesprochen:
Vorteile: jederzeitiger Ausstieg möglich, wenn die Konditionen von Bank A für das Gesamtpaket am Ende nicht "passen" und andre Banken günstige sind. Dann können Sie sehr kurzfristig und kostenfrei die Bank wechseln.
Nachteil: steigen die Zinsen steigt auch der Aufwand der Finanzierung für das Grundstück und reduziert das mögliche Volumen zur Nachfinanzierung des Hauses.
Unser Tipp: Grundstück möglichst langfristig finanzieren ( 30 bis 35 Jahre ). Damit halten Sie nicht nur den monatlichen Aufwand gering. Es entfällt auch für diesen Darlehensteil das Zinserhöhungsrisiko. Sie sollten jedoch darauf achten, dass die gewählte Bank
auch den Finanzierungsbedarf für das Haus übernehmen kann. Viele Banken finanzieren nur bis zu einem Beleihungswert von
80 %, so dass Sie hier mindestens 30 bis 35 % ( der Gesamtkosten inklusive Kaufnebenkosten ) an Eigenkapital vorweisen müssen.
Haben Sie die "falsche Bank" gewählt, haben Sie nur die Wahl teuer nach zu finanzieren oder das bestehende Darlehen gegen Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Das frisst unnötig Eigenkapital und erhöht zwangsläufig die Zinskonditionen.
Wenn Sie das Grundstück mit Neubau direkt gemeinsam erwerben, wird eine Gesamtfinanzierung vereinbart. Hier gibt es keine Probleme mit der Rangfolge im Grundbuch, weil Sie nur ein Kreditinstitut die Darlehen ausreicht und gleichzeitig erstrangig im Grundbuch abgesichert ist. Für nachrangige KfW-Darlehen übernimmt dieses Institut eine "Quasi-Haftung" für Sie. Daher wird vorab geprüft, ob die Gesamtfinanzierung für Sie langfristig tragbar ist.
Folgende Punkte sollten Sie beachten, wenn Sie ein Grundstück finanzieren:
Nebenkosten kalkulieren: Viele Bauherren ist nicht bewusst, welche Kaufnebenkosten fällig werden. Kann für Notar und Grundbuchamt einigermaßen sicher mit 2 % des Kaufpreises kalkuliert. Die Kosten für den Grunderwerb variieren nach Bundesland ( Bayern 3, 5 % und z.B. Schleswig-Holstein 6,5 Prozent ) und beziehen sich immer auf den Kaufpreis des Grundstückes. Steht da schon ein Haus, ist die Grunderwerbsteuer auch für den Wert des Hauses fällig ( Gesamtkaufpreis! ).
Darüber hinaus können Maklergebühren anfallen. Diese sind aushandelbar und bewegen sich für den Erwerber zwischen 0 % und ca. 8,33 %.
Diese Kaufnebenkosten können durch aus in der Summe höher sein als das vorhandene Eigenkapital.
Anschluss an die Versorgung wie Straße, Wasser, Kanal, Telefon, Internet, Gas und Strom: Erwerben Sie von der Kommune das Baugrundstück, werden die Erschließungskosten mit ausgewiesen. Dennoch sollten Sie immer nachfragen, ob noch Erschließungskosten offen sind. So kann der Straßenausbau nach ..... Jahren erst abgerechnet werden. Gas- und Stromanschlüsse oder Telekommunikation werden von Privatunternehmen erstellt und abgerechnet.
Gerade wenn die Finanzierung "eng" ist, ist für viele eine Nachfinanzierung der Erschließungskosten nicht mehr zu tragen.
Da stehen durchaus auch mal Beträge von über 50.000 € im Raum.
Bebauungspflichten: Falls Sie den Bauplatz von der Gemeinde erwerben, sollten Sie prüfen, ob es Vereinbarungen zum Bebauungsplan gibt. Oft sind in diesem Fall nämlich bestimmte Fristen einzuhalten, bis zu denen spätestens mit dem Bau des Hauses begonnen werden muss. Wird die Frist nicht eingehalten, kann die Gemeinde den Bauplatz wieder zurückfordern.
Dann sind auch die Zinsaufwendungen und Kaufnebenkosten für Sie "verlorene Kosten", die Ihnen keiner ersetzt. Wenn dann noch für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens hohe Vorfälligkeitsentschädigungen abverlangt werden, ist oft ein Großteil des Eigenkapitals sinnlos "verbraucht".
Ja, ein Grundstück kann als Zusatzsicherheit zur Finanzierung mit eingebracht werden. Damit sinkt der Beleihungsauslauf und die Zinskonditionen verbessern sich. Allerdings sichert sich auch hier die Bank im Grundbuch ab. Wollen Sie dann dieses Grundstück verkaufen, dann fordert die Bank den Erlös ( bis zur Höhe der offenen Grundschuld ) als Rückzahlung des Darlehens zzgl. möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen.
Immer mehr Banken sind bereit ein Grundstück ohne Eigenkapital zu finanzieren. Genau das ist heute jedoch unter Umständen möglich. Für den Grundstückseigentümer Kreditnehmer ist das von Vorteil, da er kein Eigenkapital ansparen muss oder eines einsetzt. Das Grundstück kann direkt durch den passenden Kredit finanziert werden. Im Vergleich kostet eine Grundstücksfinanzierung ohne Eigenkapital mehr an Zinsen, da die Banken sich eine Sicherheit einbauen in Form von höheren Zinsen.
Fazit der Grundstücksfinanzierung: Das passende Grundstück zu finanzieren ist von mehreren Faktoren abhängig. Haben Sie bisher nur den Bauplatz im Auge oder geht die Finanzierung von Grundstück und Haus gleich zusammen? Auch wenn Sie kein Eigenkapital aufbringen können, kann ein Grundstück mit dem passenden Kredit finanziert werden. In unserem Baugeld Vergleich können Sie Zinsen und Konditionen vergleichen und außerdem individuelle Angebote anfordern. So finden Sie die Grundstücksfinanzierung, die zu Ihren Bedürfnissen passt.