Baufinanzierung Mehrfamilienhaus - So finanziert man ein Renditeobjekt

Baufinanzierung Mehrfamilienhaus
Baufinanzierung Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser können ein interessantes Renditeobjekt sein.

Je nach Standort und Größe stehen Investitionssummen im Raum, die

( deutlich ) höher sind als für die Finanzierung der eigenen vier Wände.

Der dafür notwendigen Baufinanzierung stehen die Mieteinnahmen für

mehrere Wohneinheiten gegenüber. Auf wichtige Fragen wie sieht die

Bewertung der Banken für derartige Immobilien und worauf muss bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses geachtet werden geben wir im Folgenden einen kurzen Überblick. 

Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen finanzieren

Ein Mehrfamilienhaus wird meist nicht vollständig selbst genutzt, so dass die Mehrzahl der Wohneinheiten vermietet werden.

Dann wird das Mehrfamilienhaus als Geldanlage oder als mögliche Altersvorsorge genutzt. Die Mieteinnahmen stellen Einkommen aus Vermietung und Verpachtung dar. Hier können die Darlehenszinsen, die Abschreibungen auf das vermietete Objekt ( ohne Grundstückswert ) und nicht umlagefähige Nebenkosten gegengerechnet werden. Verluste können steuerlich geltend gemacht werden ( Steuerersparnisse ), Gewinne müssen versteuert werden. Das muss natürlich berücksichtigt werden, wenn geplant ist

den Finanzierungsaufwand möglichst aus den Mieteinnahmen zu decken. Selbstverständlich müssen auch Zeiträume bei (Teil-) Leerstand aus eigenen Mitteln überbrückt werden. das gilt dann ebenso für umlagefähige Nebenkosten, die auf die unvermietete

Wohneinheit entfallen. Das muss dann auch der Eigentümer selber tragen.

Aus diesen Gründen bewerten die Banken solche Anlageobjekte nach dem Ertragswertverfahren. Hier wird die geschätzte Mieteinnahme pro Jahr mit einem Faktor multipliziert ( Beispiel: Faktor 25 bei 4 % nachhaltig erzielbarer Mieteinnahme, Faktor 33 bei 3 % ). Dieser Faktor ist in Ballungsräumen deutlich höher als auf dem Land. Renovierungsbedürftige Gebäude haben oft einen

niedrigen Faktor ( z.B. 15 entspricht 6,67 %  Mietrendite ), da hier noch erhebliche Mittel in das Objekt gesteckt werden müssen.

Beispiel: Mieteinnahme 40.000 € p.a. Faktor 40 ( = 2,5 % Neubau oder Ballungszentrum ) = 1.600.000 € Ertragswert - gleiches Objekt mit Faktor 15 ( = 6,67 % Altbau Sanierungsbedürftig ) = 600.000 € Ertragswert. Aus den unterschiedlichen Summen kann der Erwerber im "Groben" abschätzen, was noch in das Gebäude hinein gesteckt werden muss, um es zu den üblichen Preisen vermieten zu können.   

Liegt dieser "Ertragswert" ( deutlich ) unterhalb des Kaufpreises, dann muss der Erwerber diese Differenz plus Kaufnebenkosten

durch Eigenkapital ausgleichen. Bei den "angesagten Summen" kommen da schon 6-stellige Beträge in Betracht.

Darüber hinaus wird bei der Bonitätsberechnung die Höhe der Mieteinnahmen ( ohne Nebenkosten ) nur zu 75 % angesetzt, um

den zeitweiligen Leerstand zu simulieren. Erst wenn der Käufer die Differenz aus Finanzierungsaufwand und "angerechneter Miete" aus eigenen Mitteln tragen kann, kann eine Finanzierung erfolgen. 

Nicht zu vergessen ist, dass für zukünftige Modernisierungen Mittel zur Verfügung gestellt werden müssen. In der Regel erfolgt das durch monatliche Rücklagen in Höhe von 0,50 bis 1 € je m² Wohnfläche ( trägt Eigentümer ). Stehen zeitnah höhere Ausgaben an, dann wird auch mal mehr zurück gelegt, wenn nicht alles "nachfinanziert werden soll oder kann". 

Bei der Finanzierung kommt es nun auf langfristige "Verwendung" an. Ist nur geplant das Objekt für einen bestimmten Zeitraum zu behalten und dann Gewinn bringend weiter zu verkaufen, bietet sich meist eine direkte Tilgung an. Soll das Objekt langfristig gehalten werden ( Ziel Entschuldung und Zusatzeinkommen im Ruhestand ) muss die Finanzierung "ausgeplant" werden.

Eine deutliche Zinserhöhung von zum Beispiel 2 % auf 5 oder 7 % schlägt bei den hohen Darlehenssummen deutlich stärker durch, als bei einer einzelnen Wohnung. Die Mieten bleiben ja konstant! Das kann den Eigentümer ganz schnell an den Rand der finanziellen Überforderung führen. Notverkäufe fressen oftmals die erwarteten Gewinne vollständig auf.

Daher unsere Empfehlung: Eine Zweitberechnung anfordern. Das gibt Ihnen ein besseres Bild.   


Jetzt namhafte Banken zur Baufinanzierung Mehrfamilienhaus vergleichen!

Hinweis: Bitte die mit * gekennzeichneten Felder ausfüllen.


Folgende Kriterien sind wichtig wenn Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren

Wer sich für ein Renditeobjekt wie ein Mehrfamilienhaus interessiert, überlegt oft, ob sich die Investition auch lohnt. Grundsätzlich gilt: Lage, Lage, Lage ...

Das Objekt muss gut zu vermieten sein ( Raumaufteilung ) und sollte sich in einer gefragten Gegend befinden ( hohe Nachfrage ).

Dann haben Sie zumindest die "Sicherheit", dass sich mögliche Leerstände auf wenige Monate bis zur Neuvermietung begrenzen

( lassen ).

Neben dem Kaufpreis muss immer ein aktueller oder zukünftig notwendiger Finanzierungsbedarf für Modernisierungen mit ein-

kalkuliert werden. Energetische Maßnahmen wie Austausch der Fenster, Dämmung des Hauses, neue Dacheindeckung oder Austausch des Heizungssystems ( z.B. weg vom Öl ) haben bei mehreren Wohneinheiten eine ganz andere Dimension. Wenn es gemacht werden muss, dann muss auch das erforderliche Kapital zur Verfügung stehen. Muss "komplett" nach finanziert werden

stößt mancher Investor an seine Grenzen, wenn die entsprechenden Einkommensreserven oder Kapitalreserven nicht vorhanden sind und die Bank vielleicht nicht den gesamten Betrag nach finanzieren kann / darf ( Ertragswert statt Beleihungswert ).

Zur Beachtung: Nicht alle Maßnahmen sind auf die Mieter durch Mieterhöhungen umlegbar. Gerade in Ballungsräumen muss 

auch an den "Mietdeckel" gedacht werden.

 

Möchten Sie die Immobilie später weiter verkaufen, spielt neben der Lage und den Mieteinnahmen auch der aktuelle Zustand eine große Rolle. Eine top gepflegte Immobilie ist deutlich teurer zu verkaufen als eine sanierungsbedürftige ( alles geht zu seinem Preis! ). Sinkt die Rendite für die Käufer zu weit ab, bleibt oft nichts anderes übrig als das Gebäude rechtlich in einzelne Wohneinheiten aufzuteilen ( Teilungserklärung ) und an einzelne Käufer nach und nach zu verkaufen. Hier sind oft höhere Preise

je m² Wohnfläche erzielbar als beim ganzen Objekt.

Nicht zu vergessen: Kaufen die Mieter die Wohneinheiten zur Eigennutzung sparen sie sich meist die Kosten für den Verkauf

( Maklercourtage ).