Ein Haus zu kaufen und selbst herrichten? In vielen Fällen sind hier die Immobilienpreise günstiger, weil die notwendigen Instandsetzungen von neuen Eigentümer getragen werden müssen. Neben den Ersparnissen bei der Grunderwerbsteuer kann auch durch Eigenleistung ( = Ersparnisse von Handwerkerlöhnen ) einiges an Darlehen eingespart werden. Dazu kommt, dass Eigenleistungen rechnerisch als Eigenkapital eingerechnet wird und oftmals ein besserer Beleihungsauslauf erreicht wird ( = günsti-
gere Zinskonditionen ). Selbstverständlich müssen diese "Mehrkosten"
bei der Baufinanzierung mit eingerechnet werden. Je nach vorhaben kann ein Modernisierungskredit oder sogar zusätzliche Darlehen der KfW
( energetische Sanierung ) eingesetzt werden.
Bestehende Häuser können durchaus eine interessante Möglichkeit sein, ein günstiges Haus zu erwerben. Je älter das Gebäude
ist, um so höher können die Kosten für Renovierungen oder Sanierungen ausfallen. Bei der Planung für die Finanzierung muss daher auch berücksichtigt werden, ob während der "Modernisierungsphase" die Immobilie bewohnbar ist oder nicht ( Finan-
zierungsaufwand plus Mietaufwand ). Die zusätzlichen Ausgaben für die Modernisierung müssen natürlich eingeplant werden. Gerade für handwerklich Begabte oder einen großen Bekanntenkreis kann es dennoch interessant sein derartige Objekte zu erwerben. Durch Eigenleistungen können die Gesamtkosten durchaus unterhalb der sonst angebotenen und sofort beziehbaren
Wohneinheiten liegen.
Vielen Kaufinteressenten ist es wichtig, dass bei Einzug nur die Renovierungen durchgeführt werden, um rasch einzuziehen
( Vermeidung Doppelbelastung aus Finanzierung und Miete ). Ob die großen Ausgaben für den Austausch der Heizung, der Fenster und Komplettdämmung des Gebäudes sofort erforderlich ist, ist letztlich eine Frage des Gebäudezustandes. Gibt es spezielle Förderdarlehen der KfW ( z.B. energetische Sanierung ) können diese natürlich genutzt werden.
Welche Vorteile und Nachteile ergeben sich, bei Kauf eines alten Hauses und warum nicht gleich für Neubau entscheiden?
Bei Neubauten haben Sie natürlich Einfluss auf den Grundriss der Räume und können das Vorhaben nach ihren Wünschen planen. Ein bestehendes Haus müssen Sie "nehmen wie es ist". Kommen noch aufwendige Sanierungsarbeiten / -kosten hinzu muss dies natürlich in der Finanzierungsplanung mit berücksichtigt werden.
Ist die Bestandsimmobilie bewohnbar, können die Sanierungen wie neue Heizung, neue Fenster und Wärmedämmung auch später in Angriff genommen werden. Können Sie selbst viel "selber machen" sparen Sie natürlich die entsprechenden Handwerkerkosten ein.
Bevor Sie die Entscheidung treffen ein gebrauchtes Haus zu kaufen, ist der Blick ins Grundbuch sehr sinnvoll. Die Immobilie sollte möglichst frei von Ansprüchen Dritter sein. In der Regel geht der Kauf eines Hauses lastenfrei über die Bühne. Dennoch kann ein Wohn- oder Nutzungsrecht für eine andere Person eingetragen sein. Prüfen Sie daher das Grundbuch auf eventuelle finanzielle Belastungen, wie eine bestehende Hypothek oder Grundschuld. Vorsichtig sollten Sie sein, wenn es Anbauten gibt, die im Grundbuch nicht erwähnt werden. Die Haftung dafür geht mit dem Hauskauf auf Sie als neuen Besitzer über: Wurden diese illegal erbaut, können Sie dafür auch rechtlich belangt werden. Das bedeutet, dass Sie entweder im Nachhinein eine Baugenehmigung einholen oder die Bauten – wenn sie gegen das Baugesetz verstoßen – sogar abreißen müssen. In beiden Fällen kommen auf Sie zusätzliche Kosten und Ärger zu.
Auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie sollte man auf folgendes bei der Finanzierung achten:
Kaufen und renovieren Sie ein altes Haus, das unter Denkmalschutz steht, müssen Sie sich bei der zuständigen Gemeinde nach eventuellen Auflagen nachfragen. Denn oft sind Sie dann in der Pflicht, bestimmte Vorgaben bei der Sanierung einzuhalten.
Für zukünftige Hauseigentümer, die ein Haus kaufen und modernisieren möchten sollten auf folgende Punkte achten.
Wie ist der Zustand des Hauses? Sind Bauschäden oder Mängel ersichtlich? Daraus können Sie bereits einen zukünftigen Modernisierungsbedarf erkennen. In der Regel wird der Energieausweis bereits auf den Immobilienportalen aufgezeigt. Dort erfahren Sie, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und können dies in Ihre Sanierungspläne mit einbeziehen.
Nicht immer müssen alle Sanierungsmaßnahmen sofort durchgeführt werden. Wichtig ist es zuerst einmal, statisch-konstruktive Mängel zu beseitigen, also Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden oder dem Fundament. Möchten Sie die Raumaufteilung ändern, sollten Sie dies ebenfalls noch vor dem Einzug in Ihr neues Heim erledigen lassen – genauso wie die Entfernung von Asbest oder giftigen Holzschutzmitteln. Auch die Elektrik und die Wasserleitungen sollten nach dem Kauf erneuert werden. Alle anderen Sanierungen können Sie nach und nach durchführen lassen, wenn Sie bereits im Haus wohnen.
Viel Geld sparen lässt sich, wenn Sie Renovierungsarbeiten selbst durchführen. Ob sich diese so genannten Eigenleistungen
lohnen, hängt vor allem von Ihrem handwerklichen Geschick ab. Arbeiten wie Malern, Tapezieren oder Bodenbeläge einbauen, können leicht auch von Laien übernommen werden. Handelt es sich aber um größere und komplizierte Maßnahmen, wie Elektro- oder Dämmarbeiten, sollten besser Fachleute die Regie übernehmen.
Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen möchten, steht am Anfang immer die Frage: