Baufinanzierung ohne Eigenkapital und laufendem Kredit

Baufinanzierung trotz Kredit
Baufinanzierung ohne Eigenkapital und laufendem Kredit

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital und einem laufenden Kredit, muss eine sinnvolle Gesamtlösung gefunden werden. Die meisten Banken und Sparkassen finanzieren beim Immobilienkauf oder Neubau maximal den Beleihungswert ( Kaufpreis oder Herstellkosten abzüglich 10 % Sicherheits-

abschlag ). Daher müssen die Erwerbsnebenkosten gesondert finanziert werden. Wenn noch weitere Privatkredite bestehen ( Autokredit usw. ) schränkt dies den finanziellen Rahmen ( Bonität ) zusätzlich ein. Nur wenige Banken befassen sich mit derartigen Anfragen.  Nachfolgend erhalten Sie wichtige Tipps bei einer zukünftigen Baufinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital und einem bestehenden Kredit. 

Tipp bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital und bestehenden Kredit

Wenn die Baufinanzierung ohne vorhandenes Eigenkapital und mit einem bestehenden Kredit geplant wird, kommt es besonders darauf an, dass nachgewiesen wird, dass der laufende Finanzierungsaufwand bis zum Finanzierungsende nicht ansteigt. Reicht die Rückzahlung in den Ruhestand hinein, muss hier eine entsprechend hohe Reduzierung des monatlichen Aufwandes sicher gestellt werden. Das ist nur mit komplett durch gerechneten Konzepten zu schaffen, die auch die Anschlussfinanzierung mit "fixen" Darlehenszinsen und ( passenden ) Raten beinhalten. Derartig umfangreiche "Rechenarbeiten" kann und wird ein normaler "Banker" schon aus Zeitgründen nicht durchführen. Daher ist eine Ablehnung - ohne Prüfung der Anfrage - sehr wahrscheinlich.

Kann jedoch ein komplett fertiges und schlüssiges Konzept eines unabhängigen Beraters ( Makler ) vorgelegt werden, dann kann ein solches Vorhaben öfters als gedacht auch umgesetzt werden.

Daher unser Tipp:

Bei Ablehnung durch die Hausbank immer eine unabhängige Berechnung erstellen lassen. So können viele Wunschimmobilien

dennoch erworben werden. Im "schlimmsten Falle" bekommen Sie dann die Punkte genannt, die die Umsetzbarkeit des Vorhabens - per sofort - tatsächlich unmöglich machen. Und: es werden auch gleich Strategien mit geliefert, wie die Umsetzung in der Zukunft gelingen kann.   

Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?

Es gibt einige Banken, die grundsätzlich bereit sind, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu begleiten. Hier steht die nach-

haltige Bedienbarkeit der Darlehen ( ideal: konstanter oder fallender Aufwand ) im Vordergrund. Hier kommt es sehr stark auf die individuellen Voraussetzungen des Kreditnehmers an. Je jünger der / die Käufer sind, um so mehr Zeit verbleibt für die Rück-

zahlung der Darlehen. Reicht die Finanzierungsdauer in den Ruhestand hinein, muss auch hier der "rechnerisch verbleibende

Aufwand" gemäß Bonitätsrichtlinien tragbar sein. Mit einem "Festzinsmodell" entfallen hier mögliche "Sicherheitszuschläge". 

 

unser Tipp: 

Es sollte zunächst der "ideale Finanzierungsablauf" berechnet werden. Erst danach ist die Suche nach der passenden Bank sinnvoll. Diese - oft sehr umfangreichen Berechnungen - können und werden nur unabhängige Berater leisten. Hausbanken nehmen sich  dafür keine Zeit, weil es Ihnen bewusst ist, dass der optimale Plan in vielen Fällen nicht über die Hausbank umsetzbar ist ( begrenzte Angebotsmöglichkeiten ).  

 

Achtung:  Planen Sie einen Immobilienerwerb ohne Eigenkapital sollten Sie möglichst frühzeitig um einen "konkreten" Finan-

zierungsplan kümmern. Hier erfahren Sie ihren möglichen maximalen Gesamtrahmen ( Kaufpreis plus Nebenkosten ). 

 

Vorteile:

* Nutzen Sie die "Immobiliensuchzeit" für die Finanzierungsplanung. Sie "gewinnen" wertvolle Zeit.

* Sie kennen ihren Finanzierungsrahmen und können zielgerichtet suchen. Alles was zu teuer ist kommt für Sie ja nicht in Frage!

* Passt ihr Wunschobjekt zum Finanzierungsrahmen können Sie schnell zuschlagen. Es gibt nichts ärgerliches als den Verlust der

   Wunschimmobilie, weil Sie sich erst dann auf die Beratersuche, Finanzierungsplanung und Banksuche begeben und  zu viel Zeit

   benötigen.

   Steht der Finanzierungsplan schon "fest", dann kann dieser innerhalb weniger Tage oder Stunden auf die aktuelle Situation

   angepasst werden.

Möglichkeiten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wir unterscheiden bei der Finanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Arten:

 

1. Vollfinanzierung über die Bank, das heißt auch die Kaufnebenkosten werden vom Kreditinstitut über Baudarlehen mitfinanziert.

   Hier gibt es entsprechend hohe Zinszuschläge, die für die Dauer der Zinsfestschreibung gültig sind. Oft werden bei derartigen

   "Konstruktionen" die günstigen KfW-Darlehen nicht mit angeboten. 

2. Der Kreditbedarf über 100 % des Beleihungswertes wird über ein gesondertes Privatdarlehen abgedeckt. Hier haben wir zwar

    deutlich höhere Konditionen. Im Gegenzug entfallen die hohen Zinszuschläge und die Einbindung günstiger KfW-Darlehen ist

    wieder möglich. Da die Privatdarlehen innerhalb von  maximal 20 Jahren zurückbezahlt werden müssen, muss das natürlich in

    den Bonitätsrahmen passen. 


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Das sind die Voraussetzungen damit die Bank ohne Eigenkapital finanziert

Vorteilhaft ist in jedem Falle eine gute Kreditwürdigkeit ( tadelloser Schufa-Scores ). Neben gesicherten Einkünften muss auch die langfristige Bonität ( Mindestbetrag nach Finanzierung ) gesichert sein. Insbesondere dann wenn "Restschulden" in den Ruhestand hineinreichen. Kann über die Finanzierungsplanung plausibel gemacht werden, dass auch im Ruhestand ein "gesicherter Aufwand / fixer Zins" gegeben ist, dann entfallen mögliche Zinszuschläge.

 

Sind zum Finanzierungsbeginn noch weitere (Privat-)Darlehen "am Laufen" schränkt dies natürlich die vorhandene Bonität ein.

 

Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbständige und Freiberufler können durchaus finanzierbar sein. Die Bank rechnet hier mit deutlich höheren Bonitätsanforderungen ( normale Bonität oft mit 50 % Zuschlag gegebenenfalls zuzüglich den Beiträgen zur privaten Krankenversicherung ). 

Haus finanzieren ohne Eigenkapital sinnvoll?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Aus unserer Sicht ist es immer dann sinnvoll Wohneigentum zu erwerben, wenn der langfristige Zinsaufwand

gleich oder kleiner der aktuellen Miete ( ohne Nebenkosten ) ist. Der erforderliche Mehraufwand fließt dann ausschließlich in die Tilgung der Darlehen. Kann darüber hinaus ein konstanter oder fallender Aufwand bis zum Tilgungsende ( also nicht nur bis zum Ende der ersten Zinsfestschreibung !! ) sicher gestellt werden, dann steht einer solchen Investition nichts mehr im Wege.

Dennoch sollten Sie prüfen, ob der erforderliche Mehraufwand auch tatsächlich langfristig zu tragen ist.

Stellen Sie sich vor Sie haben bisher 800 € Miete ( ohne Nebenkosten ) bezahlt und die Finanzierungsrate liegt bei 1.200 € monatlich. Wenn Sie das locker tragen können, wird die Bank immer nachfragen, warum Sie bisher diese 400 € Differenz nicht als Eigenkapital zurück gelegt haben.

Da gibt es eine Vielzahl von Gründen, Sie müssen das nur glaubhaft machen ( z.B. Rückzahlung von Privatdarlehen oder beruf-

licher Wiedereinstieg der Frau nach der Elternzeit usw. ). 

 

Achtung:

Viele Interessenten machen oft einen entscheidenden Denkfehler. Sie gehen davon aus, dass Sie z.B. aktuell eine Miete von 600 € bezahlen und ihnen der "Aufwandssprung" auf 1.200 € zu groß ist. Ist die Wunschimmobilie z.B. wegen Familienzuwachs zwingend erforderlich, dann muss natürlich der Mietaufwand für eine entsprechende Immobilie entgegen gesetzt werden. Wenn dafür dann z.B. 1.000 € Miete ( ohne Nebenkosten ) fällig sind ist der "Sprung" gar nicht mehr so groß. Kann dann mit einem Zinsaufwand von unter z.B. 700 € finanziert werden, dann lohnt sich der Eigentumserwerb erst recht ( 300 € Tilgung ohne Mehraufwand statt der erhöhten Miete ).  

 

Tipps für die Finanzierung ohne Eigenkapital

1. Finanziellen Spielraum realistisch einschätzen und Tilgungsrate richtig ansetzen.

Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, die langfristige Belastbarkeit des Kreditnehmers genau einzuschätzen.

Ein gesicherter konstanter Aufwand bis zur Kompletttilgung kommt dem Kreditnehmer entgegen, da alle Einkommens-

erhöhungen uneingeschränkt für den Lebensunterhalt zur Verfügung steht.

 

Hier zu gehört auch, dass die ( rechnerische ) Finanzierungsdauer oft verlängert werden muss ( um die Bonitätsanforderungen zu erfüllen ). Daher sollte immer auf Möglichkeiten von Sondertilgungen geachtet werden. Aus unserer Sicht ist diese Möglichkeit immer besser als eine zu hohe Rate zu vereinbaren, die dann langfristig nicht durch gehalten werden kann. Sie bleiben dann einfach flexibler.

 

2. Einen Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss für die Familie abgesichert werden. 

Was hilft die Beste Finanzierungsplanung, wenn im Laufe der Finanzierung z.B. der Hauptverdiener "ausfällt" und wesentlich weniger an Einkommen zur Verfügung steht. Deswegen reduziert sich ja nicht die laufende Rate.

Absicherungsmöglichkeiten sind unter anderem:

* Risikolebensversicherung mit konstanter oder fallender ( deckt nur die Restschuld ab ) Versicherungssumme

* private Unfall- und / oder Berufsunfähigkeitsversicherung

Diese gibt es ja nicht "umsonst". Das muss natürlich auch in ihr "Budget" passen. 

Der Versicherungsschutz sollte mindestens so hoch sein, dass der Ehepartner die laufende Finanzierung  bzw. verbleibende Restschuld auch alleine zu Ende führen kann.  

Auch hier gibt es Kombinationen, die den Versicherungsschutz zu sehr günstigen Prämien sicher stellen können.

 

3.Baufinanzierung mit Bausparvertrag stützen und Instandhaltungsrücklagen schaffen.

Schließen Sie, wenn monatlich noch etwas Luft ist, parallel zu Ihrer Vollfinanzierung einen Bausparvertrag ab. Dadurch schaffen Sie nebenbei Rücklagen. Falls Sie Mittel für das Objekt benötigen ( z.B. Austausch der Heizung, der Fenster usw. ) steht Ihnen auch ein zinsgünstiges Darlehen zur Verfügung. Wird der Bausparvertrag nicht benötigt, dann können Sie diesen ( ab Zuteilung ) auch als Sondertilgung einsetzen ( bis 30.000 € Darlehen ohne Grundbuch möglich = Blankodarlehen ). 

 

Baufinanzierung mit geringem Eigenkapital

Wenn Sie mit weniger Eigenkapital eine Baufinanzierung planen, dann werden andere Faktoren wichtiger:

  • Wie ist die Einkommenssituation? Beamter und ein sehr sicheres und planbares Einkommen? Dann geht sicherlich mehr als wenn Sie Freiberufler oder Selbstständiger mit stark schwankendem Einkommen sind.
  • Ist das Einkommen noch hoch genug, dass etwas Luft über Zins und Tilgung besteht oder ist das schon am Ende?
  • Bestehen andere Vermögensgegenstände, die als Sicherheit dienen könnten? 
  • Alleine oder ist die Baufinanzierung mit einer zweiten Person geplant?
  • Lage und Ort des geplanten Kaufes
  • Was für eine Immobilie wird es? Eine Wohnung in der Stadtmitte, einen Neubau in einem neuen Stadtteil, oder ein Haus aus den 50er Jahren wobei noch viel saniert werden muss?
  • Wurde bereits eine Wohnung sauber durchfinanziert und abbezahlt in der Vergangenheit?

Zusammengefasst: Die 20 oder 30% Eigenkapital von denen man spricht sind nicht in Stein gemeißelt. Sicherlich gehen auch Finanzierungen mit höheren Fremdkapitalquoten. Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto teurer wird es und auch das Volumen wird dann irgendwo begrenzt sein.