Umfinanzierung Haus - Vergleich und Tipps
Wenn Sie die Umfinanzierung des Hauses planen, sollten Sie einige Punkte beachten, damit die Umfinanzierung Haus erfolgreich funktioniert. Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, wird ein fester Zins ( in der Regel zehn oder 15 Jahre) vereinbart. Meist steht hierbei dann auch die Anschlussfinanzierung für die verbliebene Restschuld an. Es steht Ihnen frei zur Verfügung ob Sie bei der bisherigen Bank bleiben oder den Immobilienkredit umschulden möchten. Worauf Sie bei einer Umschuldung eines Hauskredites achten sollten und welche Unterlagen wichtig sind, zeigen wir im nachfolgenden Artikel auf. Gerade jetzt können Sie sich günstige Kreditzinsen sichern und somit mehrere tausende Euros sparen.
Wie funktioniert eine Umfinanzierung Haus?
Die Umfinanzierung Haus funktioniert wie eine normale Baufinanzierung. Dies bedeutet die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Da das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist häufig noch nicht zurückgezahlt ist, muss eine neue Finanzierung mit anderen Konditionen vereinbart werden. Sowohl die Zinsen als auch die Zinsbindungsfrist sind dieses Mal anders.
Der Kreditgeber wird Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitteilen, ob er die Finanzierung mit ihm fortführen möchte oder nicht. Meistens wird dann die Bank direkt ein neues Angebot unterbreiten. Das Angebot der Hausbank ist jedoch nicht immer das Beste. Wir empfehlen Ihnen hierzu den unabhängigen Anschlussfinanzierung Vergleich durch uns. Viele Hauseigentümer begehen den Fehler und nehmen aus Bequemlichkeit das erste Prolongationsangebot der Bank an.
Die Erfahrung zeigt: Oft erhält man durch den Vergleich bessere und günstigere Konditionen als die von der Hausbank.
Eine Anschlussfinanzierung ist bei einer Baufinanzierung nach dem Ablauf von 10 Jahren möglich. Laut §489 BGB ist dies der früheste Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung. Besonderheit: Haben Sie die Baufinanzierung vor mehr als 10 Jahren abgeschlossen, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Hierbei ist zu beachten, dass eine sechsmonatige taggenaue Kündigungsfrist einzuhalten ist. Wie können Sie nun die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren verlängern bzw. zu günstigeren Zinsen wechseln? Auf den Kündigungstag wird immer stichtagsgenau 6 Monate addiert. Das Ergebnis hierzu ist dann der Tag, wann die Restschuld beglichen werden muss, und die neue Anschlussfinanzierung losläuft.
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Wann lohnt sich eine Umschuldung bei Hauskredit?
Die Umschuldung bei einem Hauskredit lohnt sich immer dann, wenn Sie damit bares Geld in Form von günstigeren Zinsen sparen können. Je höher der Unterschied zwischen dem neuen und dem alten Zinssatz ist, umso mehr sparen Sie sich an Zinskosten. Viele Banken finanzieren zudem nur noch ab einer Finanzierungssumme von mindestens 50.000 €. Das bedeutet, dass Sie mehr an Zinsen sparen können, wenn die Restschuld höher ist, die umgeschuldet werden soll. Wir empfehlen daher bei der Umschuldung des Hauskredites auch geplante Modernisierungen, Sanierungen usw. einzuplanen. Kleine Zinsunterschiede können sich bei der Umschuldung einer Baufinanzierung schon rechnen. Das bedeutet, wenn Sie für einen bereits bestehenden Immobilienkredit 2,50 % Effektivzins zahlen und jetzt einen neuen mit 2,30 % oder weniger erhalten, können Sie Zinskosten sparen in Form von barem Geld. Seit einigen Jahren befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, daher stehen die Chancen auf niedrige Bauzinsen für eine Umschuldung nach wie vor gut.
Umfinanzierung bei Ablauf der Zinsbindung ist unkompliziert
Mit dem Ablauf der Zinsbindung ist eine Umschuldung ein einfacher Vorgang. Sie können zu einer Bank Ihrer Wahl wechseln oder bei der alten kreditgebenden Bank bleiben. Vergleichen Sie mehrere Angebote und entscheiden Sie dann.
Umfinanzierung innerhalb der Zinsbindung nur unter bestimmten Bedingungen möglich
Ist der Zeitraum der Zinsbindung noch nicht abgelaufen, kommen Sie nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen aus dem laufenden Kreditvertrag heraus. Eine ist dann gegeben, wenn Sie in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit ein berechtigtes Interesse an einer Umschuldung nachweisen können. Zum Beispiel, wenn Sie das Haus verkaufen wollen. Dann müssen Sie aber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen und eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Läuft der Baukredit schon länger als 10 Jahre, können Sie ihn mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen.
Umfinanzierung Haus bei Trennung
Wenn eine Trennung / Scheidung im Raum steht und noch eine Finanzierung für die selbst genutzte
Immobilie läuft, dann gilt folgendes: Der / Die Kreditnehmer ist / sind weiterhin zahlungspflichtig. Für die Bank spielt das Eheverhältnis hier keine Rolle. Sind beide Partner Kreditnehmer ( oder der zweite bürgt nur ), bleiben beide zahlungspflichtig. Diese langfristige Bindung ist jedoch von beiden Seiten nicht gewünscht, so dass es nur zwei Lösungen gibt.
Einer der Partner übernimmt die Immobilie ganz und zahlt den anderen Partner aus. Hier fällt keine
Grunderwerbsteuer an. Hierfür muss die bestehende Finanzierung oft angepasst werden und der
Auszahlbetrag an den Partner ( Vermögensausgleich ) kommt ja möglicherweise noch hinzu.
Ausweg: Finanzierung wird komplett neu geplant und auch neu "organisiert". Wir konnten schon Lösungen anbieten, die mit gleichem oder geringerem Monatsaufwand umsetzbar waren. Die
Verlängerung der Rückzahldauer spielt hier eine unter geordnete Rolle, wenn das Eigenheim langfristig
im Eigentum verbleiben kann.
Ist dieser Weg nicht möglich, bleibt nur der Verkauf der Immobilie mit Rückzahlung der Darlehen
und Aufteilung des Restvermögens. Der oft beschrittene Weg der Auflösung der Eigentumsgemeinschaft über Zwangsversteigerung ist die schlechteste Lösung. Hier wird oft unter Preis verkauft und die Banken können oftmals noch hohe Gebühren einkassieren. Da kommen schon mal 15 oder 16 % pro Jahr hinzu, wenn die laufende Finanzierung nicht vollständig bedient wird ( siehe eingetragener Zinssatz im Grundbuch ).
Umfinanzierung Haus Vorfälligkeitsentschädigung
Wer seinen Hauskredit durch Umfinanzierung ablösen möchte, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Denn die Bank wird sich mit dieser Vorgehensweise die entgangenen Zinsen nicht entgehen lassen. Der Ablauf einer regulären Finanzierung des Hauses läuft wie folgt ab: Das aufgenommene Darlehen wird in fest vereinbarten Raten innerhalb der festgelegten Laufzeit zurückgezahlt. Die Bank verdient ihr Geld mit den Zinszahlungen. Da Sie als Kreditnehmer Ihren Kreditvertrag durch die vorzeitige Ablösung nicht erfüllen, steht der Bank eine Entschädigung zu – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und in wie hoch diese ausfällt, hat jede Bank selbst in dem Vertrag den Sie unterschrieben haben vereinbart. Ein Hauskredit fällt im Vergleich zum Ratenkredit nicht unter die Regelungen für Verbraucher-Kredite. Daher gibt es hier keine Deckelung der Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung.
Umfinanzierung Haus nach 10 Jahren
Die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist ist unabhängig von der gewählten Sollzinsbindung. So kann ein Darlehen mit einer Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren nur bei Ablauf der Zinsbindung gewechselt werden. Haben Sie ein Darlehen mit 10 Jahren abgeschlossen, haben Sie das Recht nach 10 Jahren den Vertrag zu kündigen, weil die Laufzeit endet. Für eine bereits abgeschlossene Finanzierung wird die Regelung aus §489 für Immobilieneigentümer interessant, die mehr als 10 Jahre Zinsbindung vereinbart haben (in der Regel 15 Jahre Zinsbindung). Mit dieser Vereinbarung erhalten Sie einen "Joker" um schon früher das Vertragsverhältnis zu beenden und zu wechseln. Das ganze ist dann auch kostenlos. Auch bei einer langen Zinsbindung von 30 Jahren kann ein Darlehen bei einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren vorab gekündigt werden.
Darüber hinaus gilt das Sonderkündigungsrecht nur für den Kreditnehmer, die Bank selbst kann auf diese Regelung nicht zurückgreifen.
Was passiert nach 10 Jahren Zinsbindung?
Die Anschlussfinanzierung funktioniert wie eine normale Baufinanzierung. Dies bedeutet die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Da das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist häufig noch nicht zurückgezahlt ist, muss eine neue Finanzierung mit anderen Konditionen vereinbart werden. Sowohl die Zinsen als auch die Zinsbindungsfrist sind dieses Mal anders.
Der Kreditgeber wird Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitteilen, ob er die Finanzierung mit ihm fortführen möchte oder nicht. Meistens wird dann die Bank direkt ein neues Angebot unterbreiten. Das Angebot der Hausbank ist jedoch nicht immer das Beste. Wir empfehlen Ihnen hierzu den unabhängigen Anschlussfinanzierung Vergleich durch uns. Viele Hauseigentümer begehen den Fehler und nehmen aus Bequemlichkeit das erste Prolongationsangebot der Bank an.
Die Erfahrung zeigt: Oft erhält man durch den Vergleich bessere und günstigere Konditionen als die von der Hausbank.