Bausparvertrag - Bausparkredit Vergleich

Bausparkredit
Bausparvertrag - Bausparkredit Vergleich

Bei der Planung seiner Baufinanzierung sollte eine möglichst lange Zinssicherheit und Flexibilität vereinbart sein. Das ist in Zeiten niedriger Marktzinsen darstellbar. Eine weitere Möglichkeit ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Doch für angehende Bauherren und Immobilienkäufern, kann ein Bausparvertrag sinnvoll eingesetzt werden um günstige Zinsen vom heutigen Stand in die Zukunft zu sichern. Im nachfolgenden Artikel zeigen wir Ihnen auf, wie ein Bausparkredit funktioniert und wie diese Art der Immobilienfinanzierung weitere Vorteile bringt. 

Bausparkredit: Das wichtigste zusammengefasst

Bausparkassen vergeben sogenannte Bauspardarlehen, die wiederum an den Bausparvertrag geknüpft sind. Voraussetzungen für die Nutzung sind, dass der zuvor abgeschlossene Bausparvertrag die vereinbarte Mindestansparung erfüllt und die Bausparsumme zuteilungsreif ist. Wer sich für ein Bauspardarlehen entscheidet, muss dieses für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen. Der Bausparer profitiert von einem zinsgünstigen Darlehen, da der Zinssatz unabhängig vom Kapitalmarkt ist – und das über die gesamte Laufzeit hinweg. Grundsätzlich handelt es beim Bauspardarlehen um ein Tilgungsdarlehen und richtet sich in seiner Höhe nach aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Bausparsumme und dem Bausparguthaben. In der Regel zahlt der Bausparer monatlich eine gleichbleibende Rate zur Verzinsung und Tilgung des Darlehens. 

Wie funktioniert ein Bausparkredit?

Durch den Abschluss eines Bausparvertrages sparen Sie Eigenkapital für einen späteren Immobilienkauf an. Durch die festge-

legten Zeiträume ( Spar- und Tilgungsphase ) kann das Finanzierungsende unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs einer Immobilie fixiert werden. 

Vorteile: Solange nicht finanziert wird, kann oft ein höherer Betrag in den Bausparvertrag eingespart werden. Das vorhandene Guthaben wird als Eigenmittel oder Ersatzsicherheit ( wenn der Vertrag noch nicht zugeteilt ist ) in die Baufinanzierung eingebracht. Steht noch ein zugeteiltes Bauspardarlehen von maximal 30.000 € zur Verfügung ( = Blankodarlehen ) führt das zu deutlich günstigeren Zinskonditionen für die sonstigen Baudarlehen.

möglicher Nachteil: Zugeteilte Bausparverträge erfordern oft erhöhte Tilgungsbeträge ( meist 7,2 % p.a. aus der Bausparsumme

mit Rückzahldauern von unter 8 bis 10 Jahren ), die gerade zu Finanzierungsbeginn das Gesamtkreditvolumen deutlich reduzieren.

 

Deshalb kommt es schon bei der Auswahl der Bausparkasse darauf an, ob die Rückzahlrate deutlich abgesenkt werden kann

( 4 bis 5 % p.a. auf die Bausparsumme ). Liegt dann das notwendige Sparguthaben für die Zuteilung bei ca. 30 %, können erhebliche Teile der Baukredite über Bauspardarlehen abgedeckt werden ( Tilgungsdauer bis zu 16 Jahren ). 

 

Eine weitere Alternative ist, statt das Baudarlehen direkt zu tilgen die Tilgungsleistung in einen Bausparvertrag einzubezahlen,

so dass die Anschlussfinanzierung mit fixem Zinssatz von Anfang an gesichert ist ( Tilgungsaussetzung durch Bausparvertrag ).

 

Häufigste Fehler:

* Zinsbindungsdauer wird zu kurz gewählt. Der Bausparvertrag kann noch nicht zugeteilt werden ( Zinsänderungsrisiko )  oder

   müsste mit einer so hohen Rückzahlrate bedient werden, dass die Bausparkasse wegen nicht ausreichender Bonität das

   Bauspardarlehen gar nicht ausreichen darf.

* Der Bausparvertrag wird "planmäßig" bei Ablauf der Zinsbindung  geteilt ( Teilentschuldung ) damit der Aufwand tragbar

   erscheint. Nachteil: Zinsänderungsrisiko für das Restdarlehen plus Sparrate für die restliche Bausparsumme, die neben der

   Rückzahlung des Bausparvertrages anfallen.

   Hier haben wir schon Fälle erlebt, bei denen sich der monatliche Aufwand "planmäßig" verdoppelt hat und nur durch eine

   komplette  Umfinanzierung der Verkauf / Verlust des Wohneigentums zu vermeiden war.

 

Das muss nicht sein. Wenn Sie den Erwerb von Wohneigentum planen, dann lassen Sie sich einfach beide Alternativen berechnen.

Ansparphase mit Bausparvertrag oder sofortiger Erwerb von Wohneigentum. Bei den jetzt günstigen Zinsen lässt sich oftmals 

ein zeitnaher Immobilienerwerb - auch ohne Eigenkapital - besser darstellen als ein späterer Erwerb zu höheren Zinsen und

höheren Kaufpreisen. Da nutzen Ihnen 30.000 € an Eigenkapital nicht viel, wenn das Vorhaben dann 50.000 € mehr kostet

und sich der Zinsaufwand ( nach Anstieg der Zinsen ) verdoppelt oder verdreifacht.  

 

Das lässt sich alles rechnen und umsetzen. Je flexibler der Finanzierungsplan um so sicherer ist die Finanzierung.

Ergeben sich dann im Zeitablauf Möglichkeiten für Sondertilgungen, dann verkürzt sich die Gesamtfinanzierungsdauer.

Auch für einen Finanzierungszeitraum von maximal 30 bis 35 Jahren ( ohne Sondertilgungen ) kann aktuell eine Zinsfestschreibung von unter 2,4 % p.a. über die gesamte Laufzeit hinweg fixiert werden.

Bei einem Eigenkapital von 20 % oder mehr sollte im Schnitt ein Zinssatz von unter 2 % machbar sein. 


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Bausparvertrag in Finanzierung einbinden

Bausparverträge erfüllen das Bedürfnis nach hoher Planungssicherheit. Hier haben Sie einen nach oben hin garantierten 

maximalen Zinssatz, der auch nach unten angepasst werden kann. 

Vorteil 1:

Liegt der Zinssatz zum Ende der Zinsfestschreibungsdauer über dem des Bausparvertrages haben Sie sich einen dauerhaften

Zinsvorteil gesichert. Liegt der Marktzins für die restliche Finanzierungsdauer darunter, entnehmen Sie einfach das Guthaben und

finanzieren bei der Bank einfach weiter. So haben Sie die Garantie des "günstigsten Zinses".

Vorteil 2:

Mit einem Bausparvertrag wissen Sie von Beginn an, womit Sie rechnen können.

Aus der machbaren Sparrate, der erforderlichen Bausparsumme und der gewünschten monatlichen Tilgungsrate ergibt sich die notwendige Dauer der Zinsfestschreibung. Somit sind alle Faktoren fix.

 

Häufige Fehler:

Fehler 1: Die Zinsfestschreibungsdauer der Hypothek wird zu kurz gewählt. Der Bausparvertrag ist dann nicht zuteilungsreif

Fehler 2: Die Sparrate ist zu niedrig gewählt und notwendige Sondereinzahlungen werden nicht vorgenommen. Auch hier ist

                 der Bausparvertrag nicht zuteilungsreif 

Fehler 3: Falsche Wahl des Bauspartarifes - Mindestguthaben von 40 oder 50 % erforderlich ( es geht auch ab 30 % )

                 oder der falschen Zinsvariante ( günstiger Zins jedoch Rückzahlung innerhalb von 6 bis 8 Jahren )   

Baufinanzierung mit Bausparvertrag ja oder nein

Eine klassische Baufinanzierung mit Bausparen kann im Vergleich zur alleinigen Immobilienfinanzierung mit einem Darlehen vorteilhaft sein. Diese Möglichkeit ist besonders attraktiv für Bauherren und Käufer, die sich eine hohe Planungssicherheit wünschen. Auch wenn Sie heute bereits wissen, dass Sie in einigen Jahren weiteren Finanzierungsbedarf haben, bietet diese Option eine mögliche Alternative. Insbesondere für folgende Gruppen ist Bausparen in Kombination mit der Immobilienfinanzierung interessant:

Kreditnehmer mit hohem Sicherheitsbedürfnis wie Familien mit Kindern

Käufer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, die in einigen Jahren Mittel für die Modernisierung, Sanierung oder einen Umbau benötigen.

Bauherren und Käufer, die ein zinsgünstiges Förderdarlehen nutzen und sich aktuell niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchten.

Bausparvertrag als Bauspardarlehen verwenden

Baufinanzierung Bausparvertrag
Baufinanzierung mit Bausparvertrag: Sinnvoll?

Ein Bausparvertrag ist für den Bau oder Kauf einer Immobilie in der Zukunft ausgelegt. Während Immobilienkäufer dabei zunächst einen Sparvertrag füllen, bekommen sie später ein Darlehen zu festgelegten Konditionen. Grundsätzlich läuft ein Bausparvertrag mit Darlehen dabei in drei Phasen ab:

  • der Ansparphase
  • der Auszahlung
  • der Tilgungsphase

In der Ansparphase zahlen Verbraucher monatlich Geld in einen Sparvertrag, für den sie von der Bank Zinsen erhalten. Nachdem sie etwa 30 bis 50 Prozent der Vertragssumme angespart haben, ist das Bauspardarlehen zuteilungsreif. Die Bank zahlt das eingezahlte Kapital samt Zinsen aus und vergibt die Differenz zur Vertragssumme als Bauspardarlehen. In der Tilgungsphase zahlen Käufer den Kredit dann mit einem vorher festgelegten Zinssatz zurück. Als Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten bietet die Finanzierungslösung damit vom ersten Tag an eine hohe Planungssicherheit. Die folgende Grafik stellt den Ablauf einer Baufinanzierung mit Bauspardarlehen grafisch dar.