Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – zum Teil mehr als 36 Monate vorher. 

Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung können Sie Forward-Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln. Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass Sie sie bei Ihren Überlegungen im ersten Schritt nicht berücksichtigen müssen. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und diese Angebote zu bewerten.

Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen. Wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken – liegt der Darlehens-Zins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. In den vergangenen Jahren lag der Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens. Im Mai 2019 müssen Sie mit etwa 0,02 Prozentpunkten pro Monat rechnen.

Ein Forward-Darlehen kann niemals als erste Finanzierung abgeschlossen werden, weil es sich um eine Anschlussfinanzierung handelt. Beim Forward Kredit gibt es immer eine Forward-Periode, die bestimmt, wann Sie das Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen können. Die Forward-Periode beschreibt den Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss des Forward-Darlehens und dem Moment, in dem Ihnen die Summe des Darlehens ausgezahlt wird. Die Dauer der Forward-Periode beträgt maximal 66 Monate und minimal zwölf Monate vor Fälligwerden Ihres jetzigen Darlehens. Das heißt im Klartext:

Läuft Ihre jetzige Baufinanzierung erst in 67 Monaten aus, ist ein Forward Darlehen noch nicht möglich.

Ist Ihre jetzige Baufinanzierung in weniger als zwölf Monaten beendet, ist ein Forward Darlehen nicht mehr möglich.

Angenommen, Ihr jetziger Sollzins beträgt 2,5 Prozent pro Jahr, und Ihre Zinsbindung läuft noch vier Jahre. Liegt das allgemeine Zinsniveau zurzeit über Ihrem Sollzins, sagen wir etwa bei drei Prozent pro Jahr, scheint sich ein Forward-Darlehen auf den ersten Blick nicht zu lohnen – Sie würden sich ja im Vergleich zu Ihrer jetzigen Finanzierung um 0,5 Prozent verschlechtern. Das ist jedoch eine Fehleinschätzung. Bei genauerem Hinsehen wird klar: Es kommt darauf an, wie sich die Zinsen weiterentwickeln:

Falls die Zinsen steigen:  Es kann in diesem Fall passieren, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung in vier Jahren auf einmal zu einem Sollzins von 3,5 oder sogar 4 Prozent pro Jahr abschließen müssen. Dann würden Sie sich im Vergleich zu heute um 1 bis 1,5 Prozent verschlechtern. Es wäre ärgerlich für Sie, beim Stand von 3 Prozent nicht tätig geworden zu sein.

Falls die Zinsentwicklung abwärts geht: In diesem Fall wäre es ratsam, mit der Anschlussfinanzierung noch zu warten. Denn vielleicht bekommen Sie in einigen Monaten eine Finanzierung zu einem Sollzins von 2,5 oder 2 Prozent statt den 3 Prozent. So stünden Sie dann in vier Jahren sogar besser da als heute.

Schließen Sie ein Forward-Darlehen nur dann ab, wenn Sie fest davon ausgehen, dass der Zinssatz künftig wieder steigen wird.

Beobachten Sie die Zinsentwicklung und gehen Sie bei der Beurteilung der Lage nicht ausschließlich von Ihrem jetzigen Zinssatz aus. Natürlich möchten Sie ihn nach Möglichkeit verbessern. Letzten Endes geht es aber eher um die Frage: Welcher ist der niedrigste Sollzins, den Sie sich für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können? Der optimale Zeitpunkt für ein Forward Darlehen ist immer der Moment kurz vor dem Wendepunkt, ab dem die Zinsen ihren Tiefststand erreicht haben und wieder ansteigen.

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, stößt oft auf die Begriffe "echtes" oder "unechtes" Forward-Darlehen. Was steckt hinter diesen Bezeichnungen für einen solchen Forward-Kredit?

Ein echtes Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, bei dem zwar die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt, die Konditionen aber bereits jetzt fixiert werden. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Bank unterschiedlich ist und oft bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten liegt. Zum Teil wird für die ersten sechs bis zwölf Monate kein solcher Forward-Aufschlag verlangt.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt aber erst zum Auslauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Wie viele bereitstellungszinsfreie Monate angeboten werden und ob die bereitstellungszinsfreie Zeit gegebenenfalls noch verlängert werden kann, ist dann von Bank zu Bank verschieden.

Was bei Ihren Überlegungen wichtig ist: Beim Angebotsvergleich der Forward-Darlehen ist zu berücksichtigen, dass die Zinsbindung bei einem echten und bei einem unechten Forward-Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnt. Das heißt: Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung und beispielsweise zwölf bereitstellungszinsfreien Monaten kann mit einem echten Forward-Darlehen verglichen werden, das zwölf Forward-Monate beinhaltet, dabei aber über eine neunjährige Zinsbindung verfügt.

Die Sicherung der aktuell günstigen Zinsen für einen in weiter Ferne liegenden Zeitraum hat selbstverständlich einen Preis. Steigen die Zinsen für Annuitätendarlehen nach Abschluss des Forward-Darlehens an, verliert die Bank Zinseinnahmen. Daher erheben Banken und Sparkassen für jeden Monat, den sie das Forward-Darlehen gebühren- und zinsfrei bereitstellen, einen Aufschlag. Im Jahr 2015 hat die Stiftung Warentest ermittelt, dass der Aufschlag für ein Forward-Darlehen mit zwei- oder dreijähriger Forward-Phase bereits für einen Zinsaufschlag von unter 0,5 Prozent erhältlich ist. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag. Verlangen Banken und Sparkassen vergleichsweise hohe Zinsaufschläge für die Forward-Periode, sind steigende Zinssätze für Baugeld zu erwarten.

Der größte Vorteil der Forward-Darlehen liegt auf der Hand. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung ist es möglich, sich den heute günstigen Zinssatz für einen in weiter Ferne liegenden Zeitpunkt zu sichern. Zusätzlich erhält der Kreditnehmer Planungssicherheit für viele Jahre. Er kann genau absehen, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung ausfällt.  Der Nachteil besteht darin, dass die langfristige Bindung an einen Anbieter sehr weit im Voraus erfolgt. Veränderungen am geschlossenen Vertrag sind nicht mehr möglich. Der Aufpreis für diese Art der Immobilienfinanzierung verteuert das Darlehen und steigert die Gesamtkosten der Finanzierung. Sollten die Zinsen nach Vertragsabschluss fallen, ist der Kreditgeber an das nun teure Darlehen gebunden. Daher bietet sich ein Forward-Darlehen in absoluten Niedrigzinsphasen an, in denen der Zinssatz nahe 0 Prozent liegt.