Baufinanzierung mit Erbpacht - Günstige Immobilie auf fremden Grundstück

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Das moderne Erbbaurecht wird im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und lohnt sich in Zeiten günstiger Bauzinsen nur noch in Ausnahmefällen. Es bietet Ihnen eine Alternative zum Grundstückskauf. Wer auf Erbpachtland baut, kauft das Grundstück nicht, sondern pachtet es für eine vertraglich vereinbarte Zeit. Das Grundstück gehört Ihnen also nicht, sondern ist nur gepachtet. Dadurch können Sie auch in teuren Regionen an ein Grundstück für Ihr Eigenheim kommen. Mit dem Grundstücksbesitzer schließen Sie einen Vertrag ab, in dem die Laufzeit und der monatliche, quartalsweise oder jährliche Erbzins festgelegt werden. Für die Höhe des Erbbauzinses gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Sie pachten als Bauherr ein Grundstück für einen festgelegten Zeitraum – meist für 75 bis 99 Jahre. Dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) zahlen Sie dafür einen Erbbauzins. In der Regel in Höhe von meist drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das halten Sie in einem notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrag fest. Neben dem üblichen Grundbucheintrag wird noch ein Erbbaugrundbuch angelegt. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit geht das Haus ins Eigentum des Grundstückeigentümers über. Sie erhalten dafür im Gegenzug eine Entschädigung von üblicherweise zwei Dritteln des aktuellen Marktwertes. Ein Anspruch auf Vertragsverlängerung besteht im Erbbaurecht nicht. Nur in Ausnahmefällen kann der Pachtvertrag vorzeitig gekündigt werden und es kommt zum sogenannten "Heimfall" – etwa wenn Sie mit der Zahlung der Zinsen deutlich in Verzug sind oder Sie sich um das Grundstück nicht kümmern. Die gesetzlichen Regelungen im ErbbauRG sind nicht besonders detailliert, weshalb viele Absprachen individuell geregelt werden müssen – etwa die Rahmenbedingungen für Zinsanpassungen (Wertsicherungsklausel) oder das mögliche Vorkaufsrecht, wenn Bauherr oder Grundstückseigentümer verkaufen wollen.

Das sollten Sie beachten bei einer Finanzierung mit Erbpacht

Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Denn spielt der Grundstückseigentümer mit den Gedanken, später das Grundstück zu verkaufen, haben Sie somit gute Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden – wenn Sie das finanzieren können. Ein automatisches Vorkaufsrecht haben Sie als Pächter nämlich nicht. 


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Wie lange läuft der Erbbauvertrag für das Grundstück?

Die Dauer der Pacht wird individuell im Erbbauvertrag festgeschrieben und läuft meist mehrere Jahre. Sonst wäre Erbbaurecht für den Pächter nicht lohnenswert. Der Vertrag kann bis zu 99 Jahre vereinbart werden. Endet die Pachtzeit, geht auch das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Sie beziehungsweise Ihre Erben erhalten dafür allerdings eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Über die Höhe der Entschädigung können bei Abschluss des Vertrags Vereinbarungen getroffen werden. Falls Sie oder Ihre Nachkommen den Vertrag verlängern wollen, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Die Verlängerung sollte vor Ablauf des Erbbauvertrags im Grundbuch stehen. Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Wenn der Grundstückseigentümer Ihr Haus unbedingt haben möchte, sind Sie es am Ende der Vertragszeit los. Aus diesem Grund empfiehlt sich am ehesten ein Erbbauvertrag mit Gemeinden und Kirchen. Hier steht die Chance auf Verlängerung meist gut.