Baufinanzierung mit Erbpacht - Die Immobilie auf einem fremden Grundstück
Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Das moderne Erbbaurecht wird im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt und lohnt sich in Zeiten günstiger Bauzinsen nur noch in Ausnahmefällen. Es bietet Ihnen eine Alternative zum Grundstückskauf. Wer auf Erbpachtland baut, kauft das Grundstück nicht, sondern pachtet es für eine vertraglich vereinbarte Zeit. Das Grundstück gehört Ihnen also nicht, sondern ist nur gepachtet. Dadurch können Sie auch in teuren Regionen an ein Grundstück für Ihr Eigenheim kommen. Mit dem Grundstücksbesitzer schließen Sie einen Vertrag ab, in dem die Laufzeit und der monatliche, quartalsweise oder jährliche Erbbauzins festgelegt werden. Für die Höhe des Erbbauzinses gibt es keine gesetzlichen Vorgaben.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
Sie pachten als Bauherr ein Grundstück für einen festgelegten Zeitraum – meist für 75 bis 99 Jahre. Dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) zahlen Sie dafür einen Erbbauzins. In der Regel in Höhe von meist drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Das halten Sie in einem notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrag fest. Neben dem üblichen Grundbucheintrag wird noch ein Erbbaugrundbuch angelegt. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit geht das Haus ins Eigentum des Grundstückeigentümers über. Sie erhalten dafür im Gegenzug eine Entschädigung von üblicherweise zwei Dritteln des aktuellen Marktwertes. Ein Anspruch auf Vertragsverlängerung besteht im Erbbaurecht nicht. Nur in Ausnahmefällen kann der Pachtvertrag vorzeitig gekündigt werden und es kommt zum sogenannten "Heimfall" – etwa wenn Sie mit der Zahlung der Zinsen deutlich in Verzug sind oder Sie sich um das Grundstück nicht kümmern. Die gesetzlichen Regelungen im ErbbauRG sind nicht besonders detailliert, weshalb viele Absprachen individuell geregelt werden müssen – etwa die Rahmenbedingungen für Zinsanpassungen (Wertsicherungsklausel) oder das mögliche Vorkaufsrecht, wenn Bauherr oder Grundstückseigentümer verkaufen wollen.
Was sollte man bei der Baufinanzierung mit Erbpacht beachten?
Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Denn spielt der Grundstückseigentümer mit den Gedanken, später das Grundstück zu verkaufen, haben Sie somit gute Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden – wenn Sie das finanzieren können. Ein automatisches Vorkaufsrecht haben Sie als Pächter nämlich nicht.
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Wie lange läuft der Erbbauvertrag für das Grundstück?
Die Dauer der Pacht wird individuell im Erbbauvertrag festgeschrieben und läuft meist mehrere Jahre. Sonst wäre Erbbaurecht für den Pächter nicht lohnenswert. Der Vertrag kann bis zu 99 Jahre vereinbart werden. Endet die Pachtzeit, geht auch das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Sie beziehungsweise Ihre Erben erhalten dafür allerdings eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Über die Höhe der Entschädigung können bei Abschluss des Vertrags Vereinbarungen getroffen werden. Falls Sie oder Ihre Nachkommen den Vertrag verlängern wollen, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Die Verlängerung sollte vor Ablauf des Erbbauvertrags im Grundbuch stehen. Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Wenn der Grundstückseigentümer Ihr Haus unbedingt haben möchte, sind Sie es am Ende der Vertragszeit los. Aus diesem Grund empfiehlt sich am ehesten ein Erbbauvertrag mit Gemeinden und Kirchen. Hier steht die Chance auf Verlängerung meist gut.
Wer verpachtet Grundstücke über das Erbbaurecht?
Eine Verpachtung der Grundstücke erfolgt meistens durch Kirchen, Gemeinden und Stiftungen. Es kommt nicht selten vor, dass auch Privatpersonen ein Grundstück mit Erbbaurecht zur Verfügung stellen. Falls der Verpächter die Kirche ist, erfolgt die Vergabe oftmals nach sozialen Kriterien. Somit werden Grundstücke für Familien mit Kindern oder Alleinerziehende mit Kindern und Familienmitglieder mit Behinderungen zu deutlich günstigeren Konditionen verpachtet.
Ist eine Baufinanzierung mit Erbpacht sinnvoll?
Grundstücke sind rar. Es besteht in der heutigen Zeit mehr Nachfrage als Angebot. Ein unbebautes Grundstück zu finden ist nicht leicht, und gerade in Ballungsräumen wird es immer seltener. Die logische Schlussfolgerung: Die Grundstückspreise steigen.
Schon aus diesem Grund ist eine Baufinanzierung mit Erbpacht sinnvoll. Dennoch möchten wir alles weitere erläutern.
Weiterhin sinnvoll ist die Erbpacht Finanzierung wenn Sie sich den Neubau oder die Bestandsimmobilie selbst leisten können, aber nicht noch das Baugrundstück. Denn dieser Kostenpunkt wird bei der Finanzierung noch obendrauf gerechnet.
Vorteil Erbbaurecht: Eine Finanzierung ist realistischer und Sie erfüllen sich den Wunsch vom eigenen Zuhause.
Tipp: Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Möchte der Grundstückseigentümer später das Grundstück doch verkaufen, sind Sie die erste Personen um Eigentümer des Grundstücks zu werden – falls eine positive Finanzierung mit Bonität vorliegt. Viele Kunden berichten uns von einem bereits eingeräumten Vorkaufsrecht. Dieses Recht besteht für Sie als Pächter nicht. Hellhörig sollten Sie werden falls der Grundstückseigentümer mit Ihnen eine Ankaufpflicht vereinbaren möchte. Die Ankaufpflicht bedeutet für Sie einen Pflichtkauf vom Grundstück.
Mit einem Erbbauvertrag befinden Sie sich in einem Dauerschuldverhältnis. Sie müssen solange Zahlungen leisten, bis der Vertrag ausläuft.
Welche Kosten fallen beim Erbbauvertrag an?
Es fallen verschiedene Kosten bei der Baufinanzierung mit Erbpacht an. Dies ist soweit nichts neues bei einer Finanzierung. Der Erbbauzinses für das Grundstück kann vom Erbbaurechtgeber frei festgelegt werden. In der Regel liegen die Erbbauzinsen zwischen 3-6 % des Nettobaulandwertes.
Folgende Kosten können bei der Erbpacht Finanzierung anfallen.
Erbbauzins
- Den Erbbauzins können Sie monatlich, vierteljährlich oder jährlich begleichen – es kommt in diesem Fall auf die Vereinbarung mit dem Eigentümer darauf an. Die Höhe des Erbbauzins wird in einem notariellen Kaufvertrag schriftlich vermerkt. Die Höhe richtet sich oft nach der Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus. Gesetzliche Vorgaben für die Höhe gibt es nicht.
Erschließungskosten
- Diese Kosten müssen Sie an die Kommune zahlen, wenn Sie das Grundstück ans Wasser- oder Stromnetz sowie an weitere technische Netze anschließen lassen. Meist wird dieser Kostenposten bei einem Neubau fällig.
Grunderwerbsteuer
- Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Streng genommen erwerben Sie keinen Grund. Aber Sie erhalten durch Eintragung ins Grundbuch Nutzungsrechte an dem Grundstück, sodass die Pacht dem Eigentumsrecht ähnelt. Die Grunderwerbsteuer muss an das Finanzamt gezahlt werden. Die Summe berechnet sich allerdings anders als beim klassischen Grundstückskauf.
Grunderwerbsteuer
- Sie bauen ein Haus auf dem gepachteten Grundstück? Dann müssen Sie auch Grunderwerbsteuer zahlen.
Maklergebühren
- Es kann durchaus vorkommen, dass die Immobilie durch einen Makler angeboten wird. Hier kommen meist auch noch Gebühren (in der Regel 3,57%) vom notariellen Kaufpreis dazu.
Notargebühren
- In der Regel werden 2% Gebühren des notariellen Kaufpreises für den Notar fällig
Was passiert nach Ende des Erbbaurechtes?
Wenn nach Jahrzehnten ( meist 99 Jahre ) der Erbbaupachtvertrag ausläuft, gibt es drei Optionen:
* Der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer einigen sich auf die Verlängerung des Erbbauvertrages.
* Der Vertrag endet zum Ablauftermin. Das Bauwerk fällt an den Erbbaugeber / Eigentümer des Grundstückes. Dieser muss
jedoch die bisherigen Eigentümer ( meist die (Ur-)Enkelgeneration ) angemessen entschädigen.
Wurde das Erbbaurecht zu Beginn an einkommensschwache Bauherren vergeben, muss die Entschädigung mindestens
zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewertes betragen.
* Beide Parteien einigen sich darauf, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück kauft. Hier muss nicht die komplette
Erbbaufrist abgewartet werden. Ist das Haus abbezahlt, kann durchaus ein Versuch gestartet werden, um das Grundstück
zu erwerben. Motto: Fragen kostet ja nichts!