Hauskauf Finanzierung - Alles wichtige für eine sichere Baufinanzierung

Hauskauf Finanzierung - Die sichere Baufinanzierung
Hauskauf Finanzierung - Die sichere Baufinanzierung

Bei der Suche nach einer Finanzierung für den Hauskauf

(  Bestandsimmobilie ), sollten zukünftige Immobilien-

eigentümer auf einige wichtige Punkte achten. Zunächst wird unterschieden in verschiedene Darlehensformen wie dem klassischen Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen ( zuge-

teilter Bausparvertrag ). Dazu kommt als Sonderform das Volltilgerdarlehen ( Zinsfestschreibungsdauer ist gleich Tilgungsdauer ). Ist kein Eigenkapital vorhanden, wird von einer Vollfinanzierung gesprochen. Jede Hauskauf Finanzierung beinhaltet also eine festgelegte Tilgung oder Sparrate ( bei vorfinanzierten Bausparverträgen ), die Dauer der ( ersten ) Zinsbindungsdauer und den Zinssatz. Letzterer

wird maßgeblich von der Werthaltigkeit der Immobilie und dem eingebrachtes Eigenkapital bestimmt. Nur durch eine unabhängige Beratung können Sie eine langfristig und zinsgünstige Hauskauf Finanzierung erwarten. Hier lässt sich viel Geld sparen. Zunächst wird die für den Käufer optimale Finanzierungsvarian-

te ermittelt und erst danach die dafür zinsgünstigste Bank gesucht. Durch den Vergleich vieler namhaften Banken für den Hauskauf lassen sich die besten Zinsen und für die optimale Darlehensvariante für Ihren Hauskredit finden. 

Wie funktioniert eine Hauskauf Finanzierung?

Wer sich den Traum einer eigenen ( Bestands- )Immobilie realisieren möchte, sollte dieses Vorhaben mit Bedacht angehen. Da ein Haus für gewöhnlich mehrere hunderttausend Euro kostet, reichen die eigenen finanziellen Mittel zum Erwerb in der Regel nicht aus. Daher benötigt der Käufer Fremdkapital, welches er sich über einen günstigen Hauskredit beschaffen kann. Um einen Hauskauf zu finanzieren, muss demnach ein Darlehensgeber gefunden werden, der das fehlende Kapital gegen Verzinsung zur Verfügung stellt. Als Kreditgeber infrage kommen Banken, Bausparkassen sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

In Ausnahmefällen ( hoher Anteil an Eigenkapital von meist über 30 % ) können auch Versicherungsgesellschaften die erste Wahl sein. Diese Kreditgeber bieten ihren Kunden Finanzierungen verschiedenster Art zu ( meist ) günstigen Konditionen mit unter- schiedlichen Zinsfestschreibungen ( 5 bis 30 Jahre ) an.

Bei Bestandsimmobilien sollte immer ein finanzieller Puffer eingebaut werden, da Änderungen am eigenen Haus ( Moderni-sierungen wie  der Austausch alter Fenster, neue Sanitäreinrichtungen, der Einbau einer neuen Heizung usw.  oder Renovierungen wie Malerarbeiten  )  zusätzliche Finanzmittel erfordern.

Daher ist es unerlässlich vor der Entscheidung für eine Immobilie auch diese Kosten bei der Finanzierung mit zu berücksichtigen. Beim Kauf eines neuen Hauses wird oft mit Festpreisen kalkuliert. Werden dann noch nachträgliche Zusatzwünsche umgesetzt

sollte dafür noch ein Finanzierungsrahmen zur Verfügung stehen. Entscheiden Sie sich für eine bestimmte Immobilie, dann sollte der maximale Finanzierungsbetrag schon fest stehen. Durch Rückrechnung lässt sich schnell ermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten ( 5 bis 15 % des Kaufpreises ) und die geplanten Modernisierungen in den maximalen

Finanzierungsrahmen hinein passen. Je mehr Reserven verbleiben um so sicherer ist die Finanzierung.  

Haus finanzieren ohne Eigenkapital

Bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital werden neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Kaufnebenkosten ( Notar und Grundbuchamt ca. 2%, Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % und Maklercourtage 3,57 % bis … ) mit finanziert. Den Darlehen steht die Immobilie als Sicherheit dagegen. Die Bank rechnet jedoch bei der Werthaltigkeit mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % auf den Kaufpreis. Dadurch kann beim Kauf ohne Eigenkapital eine 120 % Finanzierung vorliegen. Der "ungesicherte Teil" ( über 100 % ) reicht die Bank "blanko", das heißt ohne Sicherheiten, aus. Für das Tragen dieses Risikos verlangt die Bank einen erhöhten Zinszuschlag und führt eine "schärfere" Bonitätsprüfung durch. Mit der richtigen Planung

( konstanter oder fallender Aufwand und fixe Zinsen bis zur Kompletttilgung aller Darlehen ) kann die Hürde in den meisten Fällen genommen werden. 


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Wichtige Punkte wenn Sie einen Hauskauf finanzieren

Hauskauf finanzieren - worauf Sie achten sollten
Hauskauf finanzieren - worauf Sie achten sollten

Sofern Sie für Ihren Hauskauf eine Finanzierung planen, sollten Sie sich dafür etwas Zeit nehmen. Denn bei einem Darlehen gibt es verschiedene „Stellschrauben“, mit deren Hilfe sich die gewünschte Hauskauf Finanzierung an die persönlichen Bedürfnisse und Möglichkeiten geschickt anpassen lässt. Hier eine Übersicht zu den wichtigsten Größen bei der Immobilienfinanzierung.

 

+ Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten ( Maklergebühr, Grundbuch-, 

   Notarkosten und Grunderwerbsteuer )

+ Beleihungswert der Immobilie ( meist Kaufpreis abzüglich 10 % )             + Eigenkapital ( = frei zur Verfügung stehender Geldbetrag, der für den

   Hauskauf aufgewendet wird ).

+ Eigenmittel = nicht frei verfügbare eigene Mittel ( z.B. Bausparguthaben )

+ Eigenleistungen = Wert der selbst erbrachten Arbeiten / ersparter Geldbetrag gegenüber Auftragsvergabe an Fachunternehmen 

+ Darlehensbetrag = Gesamtausgaben abzüglich Eigenkapital / Eigenmittel

+ Sollzins = fixer Zinssatz während der Zinsfestschreibungsdauer

+ Sollzinsbindung = Dauer der Zinsfestschreibung 

+ Annuität = fixer Betrag für Zins und Tilgung 

+ anfänglicher Tilgungssatz - durch die Rückzahlung der Darlehen sinkt der Zinsanteil / steigt die laufende Tilgung 

+ Sondertilgung - außerplanmäßige Zahlung des Darlehensnehmers, die über die vereinbarte Kreditrate hinausgeht, meist bis

   zu 5 % des Anfangsdarlehens kostenfrei pro Jahr möglich.

Hauskauf Finanzierung - Tipps für die clevere Finanzierung

Ihre Hauskauf Finanzierung wird Sie über viele Jahre begleiten. Ist Ihnen eine schnellere Tilgung oder einer geringerer monatlicher Beitrag wichtig? Dies sollten Sie genau abwägen. Orientieren Sie sich bei der Hauskauf Finanzierung immer an Ihrer persönlichen finanziellen ( langfristigen ) Situation.

Werden die Raten zu hoch angesetzt, kann oft bei Einkommenseinbußen ( Krankheit / Arbeitslosigkeit oder auch Übergang in den

Ruhestand ) die Finanzierung nicht mehr fort geführt werden. Kommt Ihnen die Bank mit einer Reduzierung der Tilgung nicht entgegen kann es rasch erforder4rlich werden, die Immobilie zu verkaufen oder sehr teuer um zu finanzieren.

Daher empfehlen wir immer zu prüfen, ob eine flexible Finanzierung ( niedrigere Rate plus Sondertilgungen ) möglich ist.

Sondertilgungen können Sie vornehmen - müssen aber nicht!

Das verschafft Ihnen ab Beginn einen finanziellen Spielraum für zukünftige ( weitere ) Wünsche ( Reisen, neues Kfz, Ausbildung der Kinder usw. )   

Die nachfolgenden Tipps helfen Ihnen die typischen Fehler beim Hauskauf zu vermeiden.

 

Das sollten Sie bei der Hauskauf Finanzierung beachten:

  • Je mehr Eigenkapital vorhanden ist um so einfacher wird die Rückzahlung. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital muss jedoch niemand fürchten, wenn diese komplett durch geplant ist!
  • Kalkulieren Sie Ihr Budget realistisch und mit Puffer
  • Schneller schuldenfrei durch hohe Tilgung oder ( flexiblere ) Sondertilgungen 
  • Niedrige Zinsen möglichst langfristig festschreiben
  • Finanzierung mit eingebauter Flexibilität ( Sondertilgung, Tilgungskorridor )
  • Staatliche Förderungen sichern und in die Tilgung einfließen lassen
  • Finanzielle Absicherung der Familie damit auch bei Tod, Unfall oder Berufsunfähigkeit die Immobilie in der Familie verbleibt

Welche Darlehensform passt bei der Hauskauf Finanzierung?

Pauschal kann das nicht gesagt werden. Da jede Finanzierung anders ist, zeigen wir Ihnen nachfolgend die meist gewählten Darlehensformen bei der Hauskauf Finanzierung. 

 

Annuitätendarlehen

Besonders verbreitet bei der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei diesem wird vor Vertragsbeginn ein fester Sollzins vereinbart, der für eine bestimmte Zinsbindungsdauer gilt. Innerhalb der zuvor festgelegten Zinsbindungsfrist sind die monatlich anfallenden Kreditraten gleich. Die Gesamtrate ergibt sich dabei aus der Summe von Zins- und Tilgungsanteil. Über die Laufzeit verändert sich jedoch die Höhe der jeweiligen Anteile. So steigen über die Jahre die Tilgung an, während die Zins-zahlungen um den gleichen Betrag abnehmen. Da beim Annuitätendarlehen konstante Raten anfallen, gestaltet sich die Finanzplanung mit dieser Darlehensform einfach. Innerhalb der Sollzinsbindung wird der aufgenommene Kredit für gewöhnlich nicht vollständig getilgt. Somit bleibt eine Restschuld bestehen. Diese ist dann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung abzuzahlen.

 

KfW-Darlehen

Der Staat fördert den Erwerb von Häusern durch Privatpersonen. So ist es beispielsweise gängige Praxis, über ein KfW-Darlehen schnell und günstig ins Eigenheim zu gelangen. Für den Fall, dass Sie dabei eine Immobilie kaufen wollen, die besonders energieeffizient ist, können Sie über die KfW zusätzliche Darlehen nutzen. Oft sind damit auch Zuschüsse verbunden, die

die Restschulden nach einem Jahr deutlich reduzieren. 

 

Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante der Hauskauf Finanzierung.

Eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens stellt das Volltilgerdarlehen dar. Genauso wie das Annuitätendarlehen wird bei dieser Kreditform im Vorfeld ein bestimmter Sollzins festgesetzt. Allerdings wählen Sie bei einem Volltilgerdarlehen einen

langen Zeitraum aus, bis zu dessen Ende Sie das gesamte Hausdarlehen getilgt haben. Der Kreditgeber berechnet daraufhin die monatliche Darlehensrate. Eine Anschlussfinanzierung ist bei dieser Variante nicht erforderlich. 

 

Variable Darlehen

Wer sein Haus finanzieren möchte, kann zudem auf ein variables Darlehen setzen. Im Gegensatz zu den beiden vorher beschriebenen Kreditarten kommt ein variables Darlehen ohne Zinsbindung aus. Das hat zur Folge, dass die kreditgebende Bank die Zinsen regelmäßig ( meist alle 3 Monate ) an das aktuelle Marktniveau anpasst. Das Zinsänderungsrisiko trägt der Kredit-nehmer allein. Daher sollten derartige Darlehen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn eine sichere Anschluss-finanzierung vorhanden ist ( z.B. Zuteilung eines Bausparvertrages in ….. Monaten ). 

 

Privatdarlehen

Diese Darlehen werden ohne Sicherheiten ausgereicht. Daher sind die Zinsen auch deutlich höher als normale Baugeldzinsen.

Gerade bei Finanzierungen ohne / wenig Eigenkapital kann das zur Reduzierung der Baugeldzinsen führen. Das muss einfach

durch gerechnet werden, ob sich das im Einzelfall lohnt.